Začátek roku je spojen s placením daní. Ať už jste podnikatelé, zaměstnanci, lidé v aktivním věku nebo senioři, také vlastnictví nebo prodej nemovitosti podléhají daňové povinnosti.
Ne vždy jsou však daně správně nazývány. U svých klientů se také setkávám s řadou nepřesných informací a polopravd ohledně placení daní u nemovitostí. Rád bych proto tímto článkem udělal v daních okolo nemovitostí “pořádek” a poskytl vám základní přehled pro orientaci v této problematice.
Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí je jednou z majetkových daní v české daňové soustavě. Zdaňuje vlastnictví nemovitých věcí, například rodinných domů, bytů, stavebních pozemků, ale třeba také rekreačních a dalších nemovitostí. Setkat se můžete se stále často používaným pojmem “daň z nemovitosti”, která platila do roku 2014.
Daň z nemovitých věcí se podle zákona stanovuje na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň stanovována. Platí se tedy dopředu a zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daň se vztahuje na veškeré stavby a jednotky na území České republiky a všechny pozemky evidované v katastru nemovitostí. Daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek se stanovují odděleně.
Poplatníkem daně je většinou vlastník nemovitosti, u pronajatých nemovitostí v některých případech také nájemce.
Daňové přiznání se podává vždy po roce, ve kterém se v katastru nemovitostí změnil vlastník nemovitosti. Přiznání stačí podat jen jednou, nemusíte ho podávat znovu každý rok, pokud nedojde ke změně okolností ke stanovení daně. Finanční úřad se každý rok postará o připomenutí s výzvou k zaplacení daně. Nové přiznání podáváte pouze v případě, kdy u vaší nemovitosti dojde k nějaké podstatné změně (např. změna výměry pozemku, změna užívání stavby, nástavba nebo přístavba nemovitosti, zvětšení půdorysu a další).
Přiznání daně z nemovitých věcí podáváte na finančním úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se stavba, jednotka nebo pozemek nachází. Pokud vlastníte nemovitosti ve více obvodech územní působnosti, musíte podat samostatné daňové přiznání u každého finančního úřadu zvlášť. Daňové přiznání musíte podat do 31. ledna zdaňovacího období. Pokud je výše daně nižší než 5 000 Kč, máte povinnost zaplatit daň nejpozději do 31. května zdaňovacího období. Pokud je daň vyšší, můžete platbu rozdělit na dvě splátky se splatností 31. května a 30. listopadu. Výjimku má pouze daň u poplatníků provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb. Termíny pro úhradu daně ve dvou splátkách mají tito poplatníci v termínech 31. srpna a 30. listopadu. A na závěr jedna zajímavost. Příjemcem výnosů z této daně jsou obce, v jejichž územních obvodech se nemovitosti nachází. Příslušná obec také stanovuje koeficienty k dani z nemovitých věcí, které jsou nedílnou součástí výpočtu výše daně. Pokud došlo u vaší nemovitosti ke změně koeficientu, nemusíte podávat nové přiznání k dani z nemovitých věcí. Novou výši vyměřené daně vám oznámí finanční úřad.
Daň z nabytí nemovitých věcí
Někdy byla nazývána také jako “daň z nabytí nemovitosti” nebo “daň z koupě nemovitosti”. Tato daň byla v roce 2020 zrušena.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Pokud prodáte nemovitost, máte povinnost zahrnout příjem z prodeje do daňového přiznání a zaplatit daň z příjmů. Někdy bývá tato daňová povinnost špatně označována jako “daň z prodeje nemovitosti”. Aktuální sazba daně z příjmů při prodeji nemovitých věcí je 15 %, ale nevypočítává se z celkové prodejní ceny, pouze ze zisku. Příjmem při prodeji je rozdíl mezi pořizovací cenou nemovitosti a cenou prodejní. Z placení daně z příjmů z prodeje nemovitosti existuje celá řada výjimek. Všechna osvobození se však týkají pouze soukromého vlastnictví nemovitosti, při prodeji nemovitosti v majetku firmy zaplatíte daň z příjmu vždy. Ve stručnosti představuji nejčastější výjimky:
- Vlastnictví nemovitosti před prodejem 5 nebo 10 let (tzv. “časový test”). Pokud mezi nabytím a prodejem nemovitosti uplyne 5 let (pro prodej nemovitosti, kterou jste nabyli do 31.12.2020) nebo 10 let (pro prodej nemovitosti, kterou jste nabyli od 1.1.2021), jste od placení daně z příjmů osvobozeni.
- Bydlení v nemovitosti po dobu 2 let před prodejem. Osvobození od daně jste i v případě, že jste v prodávané nemovitosti neměli trvalé bydliště, ale prokážete, že jste se v ní skutečně po dobu 2 let před prodejem zdržovali (např. jste si nechali zasílat korespondenci na adresu nemovitosti jako výpisy z banky, účty za telefon).
- Využití prostředků z prodeje pro uspokojení vlastní bytové potřeby. Jde o situace, kdy finance z prodeje použijete na pořízení nového bydlení. A to do 1 roku od prodeje nemovitosti.
- Prodej nemovitosti z dědictví od příbuzného v přímé dědické linii. V takovém případě se desetiletý nebo pětiletý časový test zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitosti prokazatelně ve vlastnictví zemřelého.
- Také při získání nemovitosti darem platí celá řada zákonných výjimek, kdy jste od placení daně z příjmu osvobozeni. Například pokud vám nemovitost darují příbuzní v přímé nebo vedlejší linii nebo pokud jste sdíleli s dárcem společnou domácnost déle než 1 rok.
Daně a smrt označil Benjamin Franklin za jediné dvě životní jistoty.
S jistotou mohu doporučit, abyste v případě nejasností konzultovali své otázky k placení daní nejen u nemovitostí s příslušným finančním úřadem www.financnisprava.cz
Obrátit se také můžete na svého realitního makléře nebo daňového poradce.
