Rostoucí sazby, zpřísnění podmínek a přetrvávající nedostatek nemovitostí. Je předschválená hypotéka řešením?
Česká národní banka v únoru opět výrazně zvedla základní úrokovou sazbu a banky postupně reagují růstem úrokových sazeb úvěrů. Od dubna navíc znovu zpřísňuje limity hypotečních úvěrů a tak obnovuje podmínky v podobě nároků na příjmy žadatelů. Jaké změny u úvěrů na bydlení nás v roce 2022 čekají? Je možným řešením tzv. předschválená hypotéka?
I dostupnost úvěrů na bydlení ovlivňuje ceny nemovitostí
O cenách nemovitostí už bylo napsáno hodně. Se svými klienty aktuální situaci na trhu řeším každý den, vedle vývoje cen nemovitostí se mě ptají také na možný vývoj úrokových sazeb a dostupnost úvěrů na bydlení. Nechci se pouštět do analýz ani prognóz, ale upozornit na plánované změny u hypoték a jejich možné dopady na rozhodování o koupi nebo prodeji nemovitosti. A také shrnout výhody i možná úskalí předschválených úvěrů na bydlení. I dostupnost úvěrů má totiž ve výsledku vliv na ceny nemovitostí. Zjednodušeně řečeno pro všechny, kteří nemají na pořízení nemovitosti dostatek vlastních prostředků, je zásadní pro rozhodování o koupi také nabídka a cena úvěrů na bydlení. Ta může ovlivňovat poptávku na trhu s bydlením. Nebo třeba změnit strukturu poptávky a zvýšit zájem o nájemní bydlení namísto koupě nebo výstavby. Nic ale není černobílé. Zvýšený zájem zase obvykle vede k růstu cen.
Úrokové sazby hypoték
Základní úrokovou sazbu zvyšuje Česká národní banka postupně už od června 2021. Do té doby rekordně nízká základní sazba ve výši 0,25 % zlevňovala úvěry na bydlení do takové míry, že některé úrokové sazby hypoték atakovaly hranici 1 %. Aktuálně došlo v únoru k navýšení základní úrokové sazby z 3,75 % na 4,5 %. Jde o další výrazný skok, loni před Vánoci centrální banka zvedla sazbu o celý procentní bod. Co udělá nárůst úrokové sazby úvěru o 1-2 % se můžete podívat na hypotetických příkladech v tabulce.
Výše splátek pro hypotetický úvěr ve výši 1 000 000 Kč se splatností 20 a 30 let a úrokovou sazbou 1–4 %
Zjednodušeně tak každé procento na jednom milionu úvěru představuje nárůst splátky přibližně o 500 Kč měsíčně. A to při dnešních cenách nemovitostí není málo.
Nároky na příjmy žadatelů
Splátka úvěru na bydlení představuje v domácím rozpočtu významnou položku. Vedle růstu úrokových sazeb navíc od dubna 2022 budou platit přísnější podmínky pro poskytnutí hypoték a posouzení žadatelů.
Poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) bude nově maximálně 80% proti předchozím 90 %. Banka vám poskytne úvěr na maximálně 80 % odhadované tržní ceny nemovitosti. Pro žadatele to znamená mít více prostředků na koupi nemovitosti z vlastních nebo jiných zdrojů.
Vrací se také povinné nároky bank na příjmy žadatelů. Ukazatel DTI představuje poměr celkového zadlužení k celkovému ročnímu čistému příjmu žadatele a jeho limit bude od dubna 8,5. Pro žadatele do 36 let pak 9,5. Limit ukazatele DSTI, který představuje poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem, bude od dubna maximálně 45 procent a u mladých žadatelů to bude 50 procent. Česká národní banka v reakci na pandemii a situaci na trhu přestala oba ukazatele po bankách vyžadovat, od dubna bude jejich aplikace pro banky opět povinná.
Předschválená hypotéka: výhody i nevýhody
Zvyšování úrokových sazeb, zpřísňování podmínek hypoték i stále rostoucí ceny nemovitostí povedou k tomu, že další část žadatelů o úvěr na bydlení zkrátka nedosáhne. V některých případech se mohou lidé na očekávaný budoucí vývoj připravit v podobě získání předschváleného úvěru. Banky totiž reagují na zvýšení sazeb u úvěrů se zpožděním. I když ale získáte jistotu schváleného úvěru s pevně danými podmínkami, má taková předschválená hypotéka i svá úskalí.
Výhody
- S předschválenou hypotékou máte jistotu poskytnutí úvěru, celý proces schvalování a posuzování bonity proběhne předem.
- Víte, jaký je maximální možný limit úvěru, a tedy i případné ceny nemovitosti.
- Rychlost. Díky předschválení je celý proces kratší a peníze na koupi čerpáte rychleji.
- Existence předschváleného úvěru vás může zvýhodnit před ostatními zájemci.
Nevýhody
- Na čerpání úvěru máte ve smlouvě daný časový limit. Obvykle maximálně 2 roky. Do té doby musíte najít vhodnou nemovitost.
- Když úvěr nevyčerpáte, zaplatíte sankci. A ta nebývá malá.
- Vámi vybraná nemovitost nemusí bance vyhovovat a nepřijme ji jako zástavu.
- Rozdílná cena nemovitosti a výše úvěru. Vámi vybraná nemovitost má vyšší cenu než předschválený úvěr a budete řešit a hledat další zdroje. Nebo naopak nemovitost bude mít cenu výrazně nižší a z nedočerpané části předschváleného úvěru můžete opět bance platit poplatek. Obvyklý nedočerpaný limit úvěru bez sankce je u většiny bank 20 % z výše schváleného úvěru.
Využití předschváleného úvěru si opravdu důkladně promyslete. Pokud jste o koupi pevně rozhodnuti, hledáte nemovitost v lokalitě s velkou nabídkou nemovitostí, můžete získat lepší podmínky. Pokud je ale riziko, že nenajdete vhodnou nemovitost včas, velké, může vám předschválený úvěr přinést další starosti.
