Realitní zpráva 2026
Vývoj českého realitního trhu a hypoték · data za rok 2025 a 1. pololetí 2026
01 Shrnutí
Český realitní trh vstoupil do roku 2026 v překvapivě silné kondici. Po dvou letech útlumu se vrátila poptávka, hypoteční trh láme rekordy a ceny nemovitostí pokračují v růstu. Zároveň ale roste i napětí — ČNB v červnu 2026 nečekaně zvýšila úrokové sazby, což signalizuje, že éra postupného zlevňování hypoték se prozatím zastavila.
V Karlovarském kraji vzrostl počet nově zapsaných zástavních práv (tj. hypoték) meziročně o téměř čtvrtinu. To potvrzuje, že i v regionu je poptávka po nemovitostech financovaných úvěrem výrazně silnější než loni.
02 Hypoteční trh
Hypoteční trh je motorem celého realitního trhu — a ten motor v roce 2026 běží naplno. Rok 2025 skončil objemem 321 miliard korun nových hypoték, což byl druhý nejsilnější rok v historii (více úvěrů bylo poskytnuto jen v rekordním roce 2021).
A rok 2026 pokračuje ještě silněji. Jen v červnu banky poskytly hypotéky za 48,9 miliardy korun. Podle odhadů ČBA směřuje celoroční objem k hranici kolem 388 miliard.
Zdroj: ČBA Hypomonitor, ČNB (data k červenci 2026)
Zajímavé je, že i přes mírný růst sazby zůstává zájem o hypotéky vysoký. Průměrná výše nové hypotéky vzrostla na 4,84 milionu korun — o 15 % více než před rokem. Lidé si berou vyšší úvěry, což souvisí s růstem cen nemovitostí i reálných mezd.
Řada kupujících pochopila, že čekání na výrazně nižší sazby nemá smysl. Sazby se stabilizovaly a ceny nemovitostí mezitím rostou. „Počkám si na levnější hypotéku“ se tak často prodraží víc, než kolik by ušetřil na úroku.
03 ČNB a úrokové sazby
Nejdůležitější událostí prvního pololetí 2026 bylo červnové rozhodnutí České národní banky. Po roce stability bankovní rada zvýšila dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 3,75 %. Pro rozhodnutí hlasovalo šest ze sedmi členů.
| Sazba ČNB | Do 18. 6. 2026 | Od 19. 6. 2026 |
|---|---|---|
| 2T repo sazba | 3,50 % | 3,75 % |
| Lombardní sazba | 4,50 % | 4,75 % |
| Diskontní sazba | 2,50 % | 2,75 % |
Důvodem byly obavy z inflačních tlaků — zejména rychlý růst mezd, zdražování služeb a výrazné zdražování nemovitostí. ČNB tak signalizuje, že měnová politika zůstane „relativně přísná“.
Pro realitní trh je zpráva jednoznačná: éra klesajících sazeb je prozatím u konce. Kdo počítal s výrazně levnějšími hypotékami koncem roku, musí své plány přehodnotit.
04 Inflace a ekonomika
Paradoxně ČNB zvýšila sazby ve chvíli, kdy je inflace nízká. V červnu 2026 činila pouze 1,5 % — tedy pod 2% cílem centrální banky. Prognóza ČNB pro celý rok 2026 počítá s inflací kolem 2,2 %.
Klíčem k pochopení je pohled dopředu. ČNB nezvyšuje sazby kvůli současné inflaci, ale kvůli rizikům do budoucna:
Silný růst mezd je pro realitní trh dvojsečný. Na jedné straně zvyšuje kupní sílu domácností a umožňuje jim dosáhnout na vyšší hypotéky. Na druhé straně přispívá k inflačním tlakům, které nutí ČNB držet sazby výš.
05 Data z katastru (ČÚZK)
Data z katastru nemovitostí jsou nejtvrdším důkazem toho, co se na trhu skutečně děje — nezachycují nabídku ani inzeráty, ale reálně provedené transakce. Porovnal jsem první pololetí 2025 a 2026.
| Ukazatel (celá ČR) | H1 2025 | H1 2026 | Změna |
|---|---|---|---|
| Počet řízení (vklady) | 391 286 | 416 040 | +6,3 % |
| Převody vlastnictví | 205 745 | 203 419 | −1,1 % |
| Zápisy zástavních práv | 67 919 | 84 502 | +24,4 % |
Zápisy zástavních práv (tedy nových hypoték na nemovitosti) vzrostly meziročně o 24 %. To je nejsilnější signál oživení. Zatímco počet převodů vlastnictví zůstal víceméně stabilní, financování nákupů úvěrem prudce vzrostlo — trh se rozjíždí na hypotéky.
06 Trh podle krajů
Aktivita na realitním trhu je logicky nejvyšší tam, kde žije nejvíc lidí. Podle počtu vkladových řízení za 1. pololetí 2026 vede Středočeský kraj, následovaný Jihomoravským krajem a Prahou.
Zdroj: ČÚZK – Statistika zápisů provedených vkladem, 1.–2. Q 2026 (vlastní zpracování)
Karlovarský kraj je s 12 175 řízeními nejmenším trhem v ČR — což odpovídá jeho velikosti a počtu obyvatel. To ale neznamená, že by tu byl trh nezajímavý. Naopak — menší trh znamená, že na správné strategii prodeje záleží ještě víc.
07 Karlovarský kraj a Karlovy Vary
Jako makléř působící v Karlovarském kraji sleduji zdejší trh nejpodrobněji. A data za první pololetí 2026 ukazují jasné oživení oproti loňsku.
Zdroj: ČÚZK – vklady KP Karlovy Vary, Cheb, Sokolov (vlastní zpracování)
Nejvýraznější je nárůst zástavních práv — v samotných Karlových Varech vzrostl počet nových hypoték o čtvrtinu. To potvrzuje, že místní kupující se vrací na trh a jsou ochotni financovat nákup úvěrem.
Okresy Karlovarského kraje (H1 2026)
| Pracoviště | Řízení | Převody vlastnictví |
|---|---|---|
| Karlovy Vary | 5 095 | 2 589 |
| Cheb | 3 715 | 1 840 |
| Sokolov | 3 365 | 1 754 |
Dokončování dálnice D6 postupně přibližuje Karlovarský kraj Praze. To dlouhodobě zvyšuje atraktivitu regionu — zejména pro lidi, kteří chtějí bydlet levněji a zároveň dojíždět do metropole. Lokality s dobrou dostupností na D6 mají do budoucna nejlepší cenový potenciál.
08 Nabídkové vs. realizované ceny
Jeden z nejčastějších omylů prodávajících je zaměňovat nabídkovou cenu (za kolik se nemovitosti inzerují) s realizovanou cenou (za kolik se skutečně prodají). Mezi těmito čísly bývá rozdíl.
V roce 2026 platí, že nabídkové ceny bytů rostou silným tempem — poptávka je vysoká a nabídka omezená. Realizované ceny ale rostou o něco pomaleji, protože kupující jsou při vyšších sazbách opatrnější a citlivější na cenu.
Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z realitní praxe (orientační)
Vysoká nabídková cena na inzertních serverech neznamená, že za tolik nemovitost skutečně prodáte. Nadhodnocené nabídky se často měsíce neprodávají a nakonec zlevní pod reálnou tržní hodnotu. Klíčem je nastavit cenu tak, aby přilákala dostatek zájemců — konkurence mezi nimi pak cenu často zvedne nahoru.
09—10 Co čeká prodávající a kupující
- Poptávka je silná – dobrý čas na prodej
- Konkurence nabídek roste, kvalita prezentace rozhoduje
- Realistická cena přiláká víc zájemců než nadsazená
- Energetická náročnost začíná ovlivňovat cenu
- Vyšší sazby = opatrnější kupující, ale stále aktivní
- Čekání na výrazně nižší sazby se nevyplácí
- Ceny nemovitostí dál rostou – odklad se prodraží
- Vyšší reálné mzdy zlepšují dosažitelnost hypoték
- Zvažte budoucí provozní náklady (energie)
- Region s dostupností na D6 nabízí lepší poměr cena/hodnota
11 Prognóza 2027
Predikce na realitním trhu je vždy jen kvalifikovaný odhad. Přesto na základě dostupných dat vidím tři možné scénáře vývoje pro rok 2027.
Inflace zůstane u cíle, ČNB začne mírně snižovat sazby. Hypotéky zlevní, poptávka i ceny dál porostou. Silný rok pro prodávající.
Sazby zůstanou stabilní kolem 3,75 %. Trh poroste mírně, ceny nemovitostí dál stoupají, ale pomaleji. Vlna refixací hypoték zůstává hlavním rizikem.
Inflační tlaky přinutí ČNB sazby dál zvyšovat. Hypotéky zdraží, poptávka ochladne. Roste tlak na realistické ceny a kvalitní prezentaci.
Ať už nastane kterýkoli scénář, jedno platí ve všech: dobře připravená nemovitost s realistickou cenou se prodá vždy. Za silného trhu za vyšší cenu, za slabšího rychleji než konkurence. Příprava a strategie jsou tím, co makléř skutečně ovlivní.
Trh se mění každý rok. Co se nemění, je princip: nemovitost prodává příprava, prezentace a strategie — ne náhoda.
Specializuji se na profesionální marketing nemovitostí a maximalizaci prodejní ceny. Více než 170 úspěšně prodaných nemovitostí.