28. září 2026
Pondělní realitní briefing — 28. září 2026
Karlovy Vary • Praha • hypotéky • ceny • poptávka • legislativa • výhled na říjen
Tento týden bych vypíchl hlavně tři věci: jestřábí zápis ČNB ze zářijového zasedání, rozevírající se sazby hypoték mezi jednotlivými bankami a nová data ze sekundárního trhu, která potvrzují, že skutečně prodané starší byty v Praze poprvé překonaly hranici 150 tisíc korun za metr.
ČNB: tento týden přišel důležitější signál než samotné rozhodnutí o sazbách
Repo sazba zůstává na 3,75 %, ale písemný zápis z jednání bankovní rady ukazuje, že rada považuje rizika výhledu inflace v souhrnu za proinflační. Současné nastavení zatím hodnotí jako adekvátní, mimo jiné proto, že růst dlouhodobějších tržních sazeb už sám o sobě zpřísňuje finanční podmínky. Zápis ale výslovně připouští, že při odolné domácí poptávce, pokračující silné úvěrové aktivitě a trvajícím nákladovém šoku by mohla být vhodnou reakcí další mírná sazba nahoru. Další měnové jednání proběhne 5. listopadu.
To je podle mě nejpodstatnější změna oproti minulému týdnu. Ještě před pár měsíci se řešilo, kdy hypotéky začnou znovu zlevňovat. Teď je realistická otázka spíš, jestli se kolem současných hodnot stabilizují, nebo ještě mírně zdraží.
Hypotéky: rozdíl mezi bankami začíná být opravdu velký
Aktuální srovnání sazeb k 24. září potvrzuje, že banky jdou různými směry. Jde samozřejmě o minimální sazby za splnění konkrétních podmínek – výsledná nabídka vždy závisí na bonitě, LTV a dalších produktech.
| Banka | 3 roky | 5 let |
|---|---|---|
| Fio | 4,78 % | 4,88 % |
| MONETA | 4,79 % | 4,89 % |
| Air Bank | 4,99 % | 5,09 % |
| UniCredit | 5,09 % | 5,49 % |
| Raiffeisenbank | 5,34 % | 5,59 % |
| Česká spořitelna | 5,39 % | 5,59 % |
| ČSOB | 5,59 % | 5,99 % |
| Komerční banka | 5,69 % | 6,04 % |
Pro makléře z toho plyne důležitá věc: už nestačí klientovi říct, že „hypotéky jsou kolem pěti procent“. Rozdíl mezi dobře vyjednanými 4,8 % a sazbou 5,7–6 % je dost velký na to, aby změnil maximální kupní cenu klienta.
Praha: skutečně prodané starší byty poprvé překonaly 150 tisíc Kč/m²
Nová analýza katastrálních dat zveřejněná 22. září ukazuje, že realizované ceny starších pražských bytů v červnu a červenci překonaly 150 000 Kč/m². Nejde tedy tentokrát o ceny z inzerce, ale o dokončené obchody na sekundárním trhu. Za prvních sedm měsíců se v celé ČR prodalo 28 571 starších bytů, meziročně o 3 % více; v Praze zůstal počet transakcí přibližně na loňské úrovni.
Ještě důležitější je struktura. V Praze rostla cena za metr rychleji než celková cena prodaného bytu, což ukazuje silnou poptávku po menších jednotkách. Naopak větší byty už narážejí na absolutní cenový strop kupujících a jejich likvidita se zhoršuje. Současně se podle analýzy zvětšuje rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaženou cenou, tedy i prostor pro vyjednávání.
Tohle je podle mě velmi dobrý argument při náběru. U menšího kvalitního pražského bytu bych se nebál sebevědomější ceny. U velkého 3+1, 4+kk nebo 4+1 bych naopak mnohem více řešil celkovou částku, nikoliv jen cenu za metr. Byt může být relativně levný na m², ale pokud se dostane na 13–15 milionů korun, okruh kupujících se dramaticky zužuje.
Novostavby v Praze zůstávají v jiné cenové lize
Aktuální ceníky pražských novostaveb se dlouhodobě pohybují výrazně nad sekundárním trhem, orientačně kolem 190 tisíc Kč/m² mediánu. Je tedy dobře vidět rozdíl mezi sekundárním trhem kolem 150 tisíc Kč/m² u skutečně prodaných starších bytů a novostavbami – ale nejde o přímé srovnání: první údaj je realizovaná cena sekundárního trhu, druhý nabídková cena nových bytů. Přesto je tento rozdíl při oceňování starší nemovitosti velmi užitečný jako orientační rámec.
Praha: nájemní trh zůstává extrémně silný
Aktuálně sledovaná pražská nabídka k 25. září vykazuje průměrné nabídkové nájemné 514 Kč/m² měsíčně a medián 476 Kč/m². U 2+kk je průměr přibližně 501 Kč/m², u 1+kk dokonce 604 Kč/m². Vzorek obsahuje téměř 5 000 aktivních inzerátů, takže jde už o poměrně robustní obraz nabídky.
Nově zveřejněná data Sreality také potvrzují, že nejvyhledávanější nájemní dispozicí je 2+kk, následovaná 2+1 a 3+kk. To je zajímavé zejména pro investory – 2+kk má dostatečně široký okruh nájemníků, ale zároveň není tak malý jako garsonka. Pro investiční náběry bych proto dával mnohem větší důraz na pronajímatelnost konkrétní dispozice než pouze na obecné procento výnosu.
Praha 13: konkrétní lokální zpráva, která má dlouhodobou hodnotu
Ve Stodůlkách byl 23. září položen základní kámen nové základní školy v Západním Městě. Kapacita má být 1 152 dětí, škola bude mít 36 kmenových učeben, sportovní areál, tělocvičny a další občanskou vybavenost. Praha 13 výslovně spojuje projekt s rychlým rozvojem Západního Města.
To samozřejmě nezvedne ceny bytů ve Stodůlkách příští měsíc o pět procent. Ale u rodinného bydlení je škola, školka, sport a vybavenost v pěší dostupnosti přesně ten typ infrastruktury, který dlouhodobě podporuje atraktivitu lokality. U nemovitostí v Britské čtvrti, Západním Městě a širších Stodůlkách bych to už začal používat v prezentaci jako konkrétní rozvoj lokality, ne jako obecnou frázi „veškerá občanská vybavenost“.
Karlovy Vary: 65–80 tisíc Kč/m² je pořád správné pracovní pásmo
Aktuální data z 28. září ukazují v Karlových Varech medián nabídkové ceny kolem 70 tisíc Kč/m² a přes 500 sledovaných aktivních inzerátů u jednoho z agregátorů. Jiný agregátor měl za srpen medián 78 602 Kč/m². Rozdíl je poměrně výrazný a velmi dobře ukazuje problém všech celoměstských statistik ve Varech: výsledek zásadně mění podíl lázeňských, prémiových a velkých bytů v daném vzorku.
Proto bych stále držel náš praktický rámec: běžný rezidenční byt přibližně 65–80 tisíc Kč/m², s tím, že kvalitní rekonstrukce, novostavby nebo výjimečná poloha mohou jít výše a horší byty či domy výrazně níže.
Karlovy Vary: nájemní čísla jsou pro investory stále zajímavá
K 26. září vychází u aktivních nájmů ve městě medián zhruba 264 Kč/m² měsíčně, průměr 313 Kč/m². U 2+kk je průměr kolem 268 Kč/m² a u 2+1 kolem 258 Kč/m². U malých 1+kk je cena za metr výrazně vyšší, ale tam už pracuje menší vzorek a dražší krátkodobější či prémiové nabídky, takže bych průměr nepřeceňoval.
Kombinace běžné kupní ceny kolem 65–80 tisíc Kč/m² a dlouhodobého nájmu okolo 250–280 Kč/m² dál znamená, že Karlovy Vary mohou u správně koupeného bytu nabídnout podstatně lepší průběžný výnos než Praha. Důležitější než městský průměr ale zůstává dům, SVJ, lokalita a reálná cílová skupina nájemníků.
Karlovy Vary: Úvalská přinese desítky nových městských nájemních bytů
Přestavba bývalé ubytovny v Úvalské ulici přinese podle aktuálních zdrojů 62 nových nájemních bytů, nikoliv 40, jak se uvádělo v dřívějších informacích. Dokončení je plánováno v průběhu roku 2027, případně na přelomu s rokem 2028, nájemné je plánováno přibližně na 160 Kč/m² měsíčně a náklady projektu přesahují 140 milionů Kč. Projekt využívá podporu programu Dostupné nájemní bydlení.
Ani 62 bytů karlovarský nájemní trh zásadně nezmění. V Drahovicích a u cenově citlivějších nájemníků ale půjde o reálnou lokální konkurenci soukromému nájemnímu bydlení. Současně je potřeba připomenout, že jde o městský projekt s jiným režimem než běžný komerční pronájem, takže 160 Kč/m² rozhodně není nová „tržní cena“.
Chování kupujících: drahé hypotéky zatím neznamenají konec poptávky
Nové údaje zveřejněné 25. září ukazují zajímavý paradox. V konkrétním developerském vzorku stále více než 80 % klientů financuje koupi hypotékou, pouze přibližně 10–15 % kupuje čistě z vlastních prostředků. Typický klient se podle tohoto zdroje rozhodne po jedné až dvou prohlídkách během jednoho až dvou týdnů. Je ale důležité zdůraznit, že jde o data jednoho developera, nikoliv statistiku celého českého trhu.
Mnohem univerzálnější je poznatek z katastrálních dat: kupující jsou náročnější, chtějí více informací a výrazně pečlivěji porovnávají nabídky. Současně roste prostor pro cenové vyjednávání, protože část prodávajících zvyšuje nabídkové ceny rychleji než skutečně dosažené ceny. Takže podzimní trh bych charakterizoval jednoduše: poptávka je pořád silná, ale tolerance k chybné ceně se snižuje.
Legislativa: tento týden bez nové revoluce
Velká novela stavebního zákona byla prezidentem podepsána 17. září a její implementace pokračuje. Tento týden ale nepřišla další změna, která by okamžitě měnila běžný prodej bytu, rezervační smlouvy, kupní smlouvy nebo práci realitního zprostředkovatele.
Pro klienty bych tedy novelu zatím neprodával jako „odteď budou všechny stavby rychlejší“. Její význam může být dlouhodobě velký, zejména pro Prahu, ale do nabídky hotových bytů se případné rychlejší povolování propíše až s odstupem let.
Výhled na říjen a listopad
Praha: Menší a střední byty v dobrých lokalitách podle mě dál udrží velmi silnou pozici. U větších bytů už bude čím dál více rozhodovat absolutní kupní cena. Nečekám plošný pokles, ale čekám větší rozdíl mezi kvalitní nemovitostí a průměrným bytem oceněným „podle internetu“.
Karlovy Vary: Spíš stabilizace než prudký růst. Rozmezí 65–80 tisíc Kč/m² pro běžný rezidenční segment stále odpovídá současné nabídce. Dobré 2+kk a 2+1 mají zajímavou kombinaci pořizovací ceny a nájemní poptávky.
Hypotéky: Základní scénář pro říjen není výrazné zlevnění. Spíš sazby kolem dnešních hodnot s jednotlivými bankovními akcemi. Riziko je aktuálně asymetrické – větší je možnost dalšího mírného zdražení než rychlého návratu ke 4 %.
Věta týdne pro prodávající
Ceny nemovitostí neklesají, ale peníze kupujících jsou dražší. Největší chybu proto dnes neudělá prodávající, který nastaví realistickou cenu — ale ten, kdo si vezme nejvyšší inzerát v okolí jako důkaz hodnoty a nechá svoji nabídku několik měsíců zestárnout. — Boris Šosman, realitní makléř
Číslo týdne
Právě tahle hranice podle mě nejlépe ukazuje, kam se pražský sekundární trh posunul – a proč bude na podzim rozhodovat správné nacenění ještě víc než na jaře.
Jaké jsou aktuální sazby hypoték v září 2026?
K 24. září 2026 se minimální sazby u tříleté fixace pohybovaly od 4,78 % (Fio) po 5,69 % (Komerční banka), u pětileté fixace až po 6,04 % (Komerční banka). Rozdíl mezi bankami tak dosahuje skoro jednoho procentního bodu, proto se vyplatí porovnávat konkrétní nabídky, ne jen obecné „hypotéky jsou kolem pěti procent“.
Kolik dnes stojí byty v Praze?
Skutečně prodané starší byty na sekundárním trhu v Praze v červnu a červenci 2026 poprvé překonaly 150 000 Kč za metr čtvereční. Novostavby v aktuálních cenících developerů se pohybují výrazně výše, orientačně kolem 190 000 Kč/m², což ale není přímo srovnatelný údaj – jde o nabídkovou, nikoli realizovanou cenu.
Je v roce 2026 dobré kupovat investiční byt v Karlových Varech?
Kombinace kupní ceny běžného rezidenčního bytu kolem 65–80 tisíc Kč/m² a dlouhodobého nájmu orientačně 250–280 Kč/m² dává v Karlových Varech často lepší poměr výnosu k pořizovací ceně než v Praze. Rozhoduje ale vždy konkrétní dům, SVJ, lokalita a typ nájemníka, ne jen městský průměr.
Budou hypotéky na podzim 2026 dál zdražovat?
ČNB na svém zářijovém zasedání ponechala sazbu na 3,75 %, ale nevyloučila její další zvýšení, pokud zůstanou proinflační rizika. Riziko je proto momentálně spíš asymetrické směrem k mírnému růstu sazeb než k rychlému návratu ke čtyřem procentům.
Specializuji se na profesionální marketing nemovitostí a maximalizaci prodejní ceny. Více než 170 úspěšně prodaných nemovitostí.