Mzdy rostou, ekonomika ožívá. Proč se přesto vlastní bydlení Čechům stále vzdaluje?

Praha, Karlovy Vary, Cheb a Sokolov: mzdy, ceny bytů a hypotéky v datech

Česká ekonomika pokračuje v růstu, domácnosti více utrácejí a jejich reálné příjmy se zvyšují. Přesto se dostupnost vlastnického bydlení výrazně nezlepšuje. Ceny bytů totiž v řadě lokalit rostou rychleji než mzdy a hypotéky zůstávají drahé. Nejnovější údaje ČSÚ, České bankovní asociace a realitních statistik ukazují, že ekonomické oživení nemusí automaticky znamenat dostupnější nemovitosti. A rozdíly mezi Prahou, Karlovými Vary, Chebem a Sokolovem jsou větší, než by odpovídalo samotným rozdílům ve výdělcích.

Ještě před několika lety dávalo smysl uvažovat poměrně jednoduše: pokud ekonomika roste, nezaměstnanost je nízká a mzdy se zvyšují, domácnosti si mohou postupně dovolit více. V běžném životě to samozřejmě do značné míry platí. S vyšším příjmem si člověk může dopřát kvalitnější služby, více cestovat nebo vytvářet větší finanční rezervy.

U nemovitostí ale začíná fungovat trochu jiná matematika. Pokud totiž příjmy domácností rostou o šest procent, zatímco ceny bytů o deset nebo čtrnáct procent, ekonomická situace kupujícího se navzdory vyšší výplatě nemusí zlepšovat. A právě tento rozpor je podle mě jedním z nejdůležitějších problémů současného českého realitního trhu.

Česká ekonomika roste. Ale pomaleji než dříve

Na první pohled jde o relativně příznivý ekonomický vývoj: lidé pracují, vydělávají a utrácejí. Pro realitní trh to ale nemusí být jednoznačně pozitivní zpráva. Rostoucí příjmy totiž současně podporují poptávku po bydlení. A pokud na tuto poptávku nestačí reagovat nabídka nemovitostí, část dodatečných peněz se může promítat především do vyšších cen. Domácnosti tedy mohou vydělávat více, ale zároveň potřebovat stále větší část svého příjmu na pořízení stejného bydlení.

Mzdy přidaly 6,4 %. Starší byty zdražily o 14 %

Podle ČSÚ dosáhla průměrná hrubá měsíční mzda v České republice ve druhém čtvrtletí 2026 hodnoty 51 966 Kč. Meziročně vzrostla o 6,4 %, po zohlednění inflace se reálná kupní síla průměrné mzdy zvýšila o 4,3 %. To je poměrně výrazné zlepšení oproti období vysoké inflace, kdy české domácnosti o část své kupní síly přicházely. (ČSÚ)

Jenže nyní se podívejme na nemovitosti. Podle dat ČSÚ zpracovaných ČBA Monitorem vzrostly ve stejném druhém čtvrtletí realizované ceny starších bytů v České republice meziročně o 14,0 %. V Praze to bylo o 11,9 %, ve zbytku republiky o 14,5 %. (ČBA Monitor) To znamená více než dvojnásobné tempo oproti nominálnímu růstu průměrné mzdy.

Samozřejmě se jedná o dva odlišné statistické ukazatele. Průměrná mzda nevypovídá o příjmu každé domácnosti a cenový index bytů není cenou jedné konkrétní nemovitosti. Přesto jejich srovnání ukazuje podstatnou věc: příjmy domácností se zlepšují, ale cena vlastnického bydlení může růst ještě rychleji. A právě proto se často stává, že člověk sice dostane v zaměstnání přidáno, ale na nemovitost, kterou si před rokem mohl dovolit, už dnes nedosáhne.

Kolik musí domácnost vydělávat, aby držela krok s cenami bytů?

Představme si jednoduchý model. Kupující má vybraný byt za 5 milionů korun a jeho hrubý měsíční příjem činí 50 tisíc korun. Cena nemovitosti tedy odpovídá přibližně 8,3násobku jeho ročního hrubého příjmu.

Kupující má tedy vyšší mzdu, ale poměr ceny bytu k jeho výdělku se zhoršil. A úrokové sazby hypoték představují další významnou část celé rovnice.

Ceny bytů rostou také ve třetím čtvrtletí. Tempo se ale začíná měnit

Údaje ČBA Monitoru ukazují, že meziroční růst nabídkových cen bytů ve třetím čtvrtletí 2026 zpomalil na 8,9 %, zatímco ve druhém čtvrtletí činil ještě 10,7 %. Mezičtvrtletně však nabídkové ceny zrychlily z předchozích 1,4 % na 2,1 %. (ČBA Monitor)

Nabídkové ceny ve 3. čtvrtletí 2026. Jde o ceny z inzerce, nikoli o ceny uskutečněných obchodů.

To je podle mě velmi důležitý signál. Neznamená automaticky, že levnější regiony budou dlouhodobě zdražovat rychleji než Praha. Ale ukazuje, že cenový růst už dávno není výhradně příběhem hlavního města. V některých dostupnějších lokalitách může být poptávka dostatečně silná na to, aby tlačila ceny vzhůru i při současných hypotečních sazbách.

A právě zde vzniká pro kupující další problém. Pokud se dříve rozhodovali mezi drahou Prahou a dostupnějším regionem, mohli v levnějších městech najít výrazný cenový prostor. Dnes ale některá z těchto měst část cenového rozdílu postupně dohánějí. To může být pozitivní pro současné vlastníky nemovitostí, pro mladé rodiny, které teprve plánují první bydlení, už podstatně méně.

Praha a Karlovarský kraj: rozdíl v platech je menší než rozdíl v cenách bytů

Podle ČSÚ činila ve druhém čtvrtletí 2026 průměrná hrubá mzda v Praze 66 459 Kč měsíčně, v Karlovarském kraji 44 476 Kč. Pražská průměrná mzda tedy byla přibližně o 49 % vyšší než mzda v Karlovarském kraji. Karlovarský kraj zároveň zůstává regionem s nejnižší průměrnou mzdou v České republice. (ČSÚ – Praha, ČSÚ – Karlovarský kraj)

A teď se podívejme na ceny bytů. Podle říjnových statistik portálu LivinIsto, který pracoval s 18 659 nabídkami ve 67 českých městech, dosahovaly mediány nabídkových cen následujících hodnot. (LivinIsto)

Z těchto čísel vyplývá zajímavá skutečnost. Pražské byty jsou podle uvedených říjnových nabídkových mediánů přibližně 2,24krát dražší na metr čtvereční než byty v Karlových Varech. Průměrná pražská mzda je ale pouze přibližně 1,49krát vyšší. A právě zde vzniká rozdíl mezi absolutní cenou nemovitosti a její dostupností vzhledem k výdělkům. Není proto správné posuzovat jednotlivé regiony pouze podle toho, kde jsou byty nejlevnější. Důležité je také to, jaké příjmy mají lidé, kteří v dané lokalitě žijí a pracují.

Praha: vysoké příjmy, ale ještě vyšší ceny bydlení

Praha má dlouhodobě nejsilnější ekonomickou základnu ze všech českých regionů. Koncentrují se zde velcí zaměstnavatelé, finanční instituce, technologické společnosti, univerzity i veřejná správa. To vytváří prostředí, ve kterém je kupní síla části domácností výrazně vyšší než v ostatních regionech. Zároveň ale Praha přitahuje další obyvatele a investory. Výsledkem je trvale silná poptávka po bydlení.

Pražský realitní trh tak může fungovat i v situaci, kdy je průměrný byt pro domácnost s průměrným příjmem velmi obtížně dostupný. Důvod je jednoduchý: ne všichni kupující financují nemovitost pouze ze současné mzdy. Část využívá výnos z prodeje předchozího bydlení, rodinný kapitál nebo dlouhodobé úspory. Další část kupujících tvoří investoři a domácnosti s nadprůměrnými příjmy. Právě proto nemusí vysoký poměr ceny bytu k průměrné mzdě automaticky znamenat, že se ceny musí začít snižovat.

To ovšem neznamená, že současná situace může pokračovat donekonečna. Pokud bude dostupnost vlastnického bydlení pro běžné domácnosti dále klesat, může se postupně měnit struktura poptávky. Část lidí zůstane déle v nájemním bydlení, jiní budou hledat menší byty a další se mohou přesouvat do dostupnějších částí Prahy nebo za její hranice. Pro prodávající to znamená jediné: Praha je silný trh, ale ani zde není možné očekávat, že kupující přijmou jakoukoliv cenu.

Karlovy Vary: nižší příjmy, ale stále rostoucí očekávání prodávajících

Karlovy Vary mají oproti Praze specifickou strukturu poptávky. Na jedné straně stojí místní obyvatelé, jejichž kupní síla se odvíjí především od regionálních příjmů. Na druhé straně lázeňská zóna, zahraniční vlastníci, investiční apartmány a nemovitosti, jejichž cenu neovlivňují pouze příjmy místních domácností. Právě proto zde můžeme sledovat velké cenové rozdíly mezi jednotlivými částmi města.

Říjnový medián nabídkových cen podle LivinIsto činil 73 896 Kč/m² (z 489 nabídek). Důležité je ale pamatovat na to, co tato čísla nejsou: jde o ceny z inzerce, nikoli o ceny uskutečněných obchodů. Při oceňování konkrétní nemovitosti se proto nelze spoléhat pouze na aktuální inzerci – cenu je potřeba ověřit proti skutečně dosaženým prodejům srovnatelných bytů, tedy podobné velikosti, stavu a lokality.

A právě zde podle mě vzniká významný prostor pro odbornou práci realitního makléře. Cílem totiž není určit cenu, která vypadá dobře v inzerátu. Cílem je stanovit takovou hodnotu, kterou lze na skutečném trhu obhájit a realizovat.

Sokolov: dostupnější bydlení, ale také jiná ekonomická rizika

Sokolov představuje odlišný realitní trh. Říjnový medián nabídkových cen bytů činil přibližně 44 488 Kč/m² (z 96 nabídek). U modelového bytu o velikosti 60 m² se tak dostáváme k částce kolem 2,67 milionu korun. Z pohledu dostupnosti bydlení je to ve srovnání s Prahou i Karlovými Vary výrazně příznivější úroveň.

To ale ještě neznamená, že je Sokolov automaticky lepší lokalitou pro investici. Nízká pořizovací cena může umožnit zajímavější nájemní výnos. Současně však investor musí mnohem důkladněji posuzovat ekonomické a demografické podmínky konkrétního místa. Zajímat by ho měla dlouhodobá poptávka po nájemním bydlení, vývoj pracovních příležitostí, hospodaření SVJ i technický stav domu. A především možnost budoucího prodeje. Investiční nemovitost totiž není kvalitní pouze proto, že má nízkou pořizovací cenu – musí mít také dlouhodobě udržitelnou poptávku. Právě v menších městech může být rozdíl mezi dvěma podobnými domy nebo ulicemi z investičního pohledu naprosto zásadní.

Cheb: příhraniční ekonomika může ovlivňovat dostupnost bydlení

Cheb má oproti Sokolovu jednu zajímavou charakteristiku. Jeho ekonomika je výrazně ovlivňována polohou v blízkosti Německa. Část obyvatel pracuje v přeshraničním prostředí, a jejich kupní síla tak nemusí odpovídat pouze průměrnému výdělku Karlovarského kraje. Právě proto zde může být situace odlišná od jiných okresních měst.

Říjnový medián nabídkových cen bytů dosáhl přibližně 54 434 Kč/m² (ze 70 nabídek). Pro investora může být Cheb zajímavým kompromisem mezi pořizovací cenou, poptávkou po nájemním bydlení a polohou. Při rozhodování bych se ale nespoléhal pouze na makroekonomické předpoklady. Rozhodující je konkrétní nemovitost, její cena a skutečně dosažitelné nájemné.

Hypotéky zůstávají drahé. Zlepší se situace v roce 2027?

Do celé ekonomiky bydlení vstupuje samozřejmě také financování. Poslední dostupný ČBA Hypomonitor, zveřejněný 14. října, uvádí za září 2026 průměrnou skutečně sjednanou úrokovou sazbu nových hypoték 5,1 %. Banky přitom poskytly nové hypotéky bez refinancování za 28 miliard korun, od začátku roku jejich objem dosáhl 301,4 miliardy korun a průměrná výše nové hypotéky vzrostla na 4,67 milionu korun. (ČBA Hypomonitor)

To je zajímavá kombinace. Hypotéky jsou dražší než na začátku roku, přesto si domácnosti dál půjčují a ceny nemovitostí zůstávají vysoké. Často se proto setkávám s otázkou, zda není lepší počkat na levnější financování. Jenže právě zde bych byl velmi opatrný.

Kupující čeká na levnější hypotéku. Cena bytu ale může mezitím růst

Představme si nemovitost za 5 milionů korun. Kupující má připravený milion vlastních prostředků a financuje 80 % kupní ceny, hypotéka tedy činí 4 miliony korun.

Samozřejmě jde pouze o modelové scénáře. Ceny nemovitostí v roce 2027 nemusí vzrůst o 9 % a hypoteční sazby se mohou vyvíjet jinak. Navíc by bylo potřeba zohlednit také změnu příjmu kupujícího – pokud jeho mzda mezitím vzroste, může se dostupnost splátky vzhledem k příjmu zlepšit, i když samotná splátka bude vyšší. Právě proto je důležité posuzovat všechny proměnné společně: cena nemovitosti, výše vlastních prostředků, úroková sazba a příjem domácnosti tvoří jeden celek. A žádnou z těchto veličin nelze při rozhodování bezpečně ignorovat.

Do hry vstupuje také státní zadlužování

Vývoj hypoték neovlivňuje pouze rozhodování České národní banky. Důležitou roli hraje také cena dlouhodobých peněz na finančních trzích, a zde se dostáváme k otázce státního zadlužování.

Tato čísla nejsou pouze informací o veřejných financích. Ukazují také prostředí, ve kterém stát získává dlouhodobé financování. Pokud investoři požadují vyšší výnosy státních dluhopisů, může to přispívat k růstu dlouhodobých úrokových sazeb, a ty jsou důležité také pro oceňování hypotečních úvěrů.

Není samozřejmě správné tvrdit, že růst státního dluhu automaticky znamená růst hypoték. Tak přímočarý vztah neexistuje. Ale představa, že hypotéky výrazně zlevní pouze proto, že inflace klesne nebo ČNB sníží základní sazbu, je příliš zjednodušená. Do ceny financování vstupují také očekávání budoucí inflace, úrokové swapy, výnosy dluhopisů, konkurence bank a jejich vlastní náklady. A právě proto může zlevňování hypoték trvat déle, než část kupujících očekává.

Důležité rozhodnutí přijde už 5. listopadu

Česká národní banka na svém měnověpolitickém jednání 17. září ponechala základní repo sazbu na 3,75 % – na tuto úroveň ji zvýšila v červnu. Další jednání bankovní rady je naplánováno na čtvrtek 5. listopadu 2026. (ČNB, kalendář ČNB)

Bude zajímavé sledovat především to, jak bankovní rada vyhodnotí současnou kombinaci ekonomického růstu, spotřeby domácností, inflace a úvěrové aktivity. Zvýšení sazeb nelze vyloučit. Stejně tak může ČNB ponechat stávající nastavení měnové politiky. V tuto chvíli však ještě neznáme její listopadové rozhodnutí. A pro kupující i prodávající z toho vyplývá důležitý závěr: načasování realitního obchodu bych nestavěl na předpokladu, že příští rozhodnutí ČNB přinese výrazné zlevnění hypoték. Taková strategie se může, ale nemusí vyplatit.

Co současná situace znamená pro prodávající?

Podle mě vstupujeme do období, kdy bude stále důležitější správně rozumět finančním možnostem kupujících. Při prodeji nemovitosti totiž nestačí sledovat pouze to, za kolik se nabízejí podobné byty. Je potřeba vědět, kdo si je může skutečně dovolit koupit.

Pokud nabízím byt za 5 milionů korun, je rozdíl mezi kupujícím, který disponuje třemi miliony vlastních prostředků, a rodinou, která potřebuje osmdesátiprocentní hypotéku. Oba mohou být seriózní zájemci, ale jejich finanční možnosti a citlivost na kupní cenu se budou výrazně lišit. Právě proto může být při prodeji stále důležitější správně určit cílovou skupinu. Kvalitní rodinný byt v dobré lokalitě může mít jiného kupujícího než investiční garsonka. Byt před rekonstrukcí může být zajímavý pro člověka s vlastním kapitálem, ale méně dostupný pro domácnost, která musí financovat nejen kupní cenu, ale také následné stavební úpravy.

A zde vidím velký význam profesionálně připraveného prodeje. Nejde pouze o kvalitní fotografie, video a dobře napsaný inzerát. Jde také o strategii, která dokáže nabídku správně umístit na trh. Nejvyšší dosažitelnou cenu totiž nemusí přinést nejvyšší počáteční cenovka – často ji přinese správné oslovení dostatečného počtu relevantních kupujících. A právě v prostředí dražšího financování se tento rozdíl může dále prohlubovat.

Co bych doporučil kupujícím?

Pokud dnes kupujete nemovitost pro vlastní bydlení, nepovažoval bych za nejdůležitější otázku, zda se ceny příští rok zvýší, nebo sníží. Zajímal bych se především o konkrétní nemovitost: její skutečnou tržní hodnotu, technický stav domu, lokalitu a její dlouhodobou atraktivitu. A samozřejmě o financování.

Pokud máte stabilní příjmy, dostatečné vlastní prostředky a finanční rezervu, nemusí být čekání na výrazně levnější hypotéku automaticky nejlepší strategií. Na druhou stranu bych nikdy nedoporučoval kupovat nemovitost pouze ze strachu, že příští rok bude dražší – to je stejně nebezpečné. Dobrá koupě nemovitosti musí dávat smysl při současné ceně a současných finančních možnostech kupujícího. Budoucí zlevnění hypotéky může být příjemným bonusem, nemělo by však být jediným předpokladem, na kterém celé rozhodnutí stojí.

Investoři by měli sledovat především příjmy obyvatel

Pro investory má současná ekonomická situace ještě jeden zajímavý rozměr. Rostoucí mzdy mohou podporovat také růst nájemného – pokud domácnosti vydělávají více, mohou být schopné platit vyšší nájem. Jenže to samozřejmě neplatí neomezeně. A zejména v regionech s nižšími příjmy může být růst nájemného omezen kupní silou místních obyvatel.

To je velmi důležité například pro investiční byty v Karlovarském kraji. Investor může koupit nemovitost za relativně nízkou cenu a dosahovat zajímavého procentního výnosu. Ale pokud nájemníci nemají dostatečné příjmy, nemusí být možné nájemné v dalších letech výrazně zvyšovat. (Jak počítat čistý výnos regionálního bytu, jsem rozebíral v článku Investoři v regionech začínají znovu počítat.)

A právě zde bych rozlišoval mezi jednotlivými městy. Praha má široký nájemní trh a větší koncentraci domácností s vysokými příjmy. Karlovy Vary kombinují místní poptávku s lázeňským a turistickým prostředím. Cheb může být ovlivněn přeshraniční zaměstnaností. A Sokolov nabízí nižší vstupní ceny, ale také specifická ekonomická a demografická rizika. Investiční rozhodnutí proto podle mě nemůže vycházet pouze z očekávaného růstu hodnoty nemovitosti. Musí zohledňovat také budoucí ekonomickou sílu obyvatel, kteří ji budou využívat. To je možná jeden z nejdůležitějších faktorů dlouhodobé investice do nájemního bydlení.

Přichází skutečný zlom českého realitního trhu?

Slovo zlom se v souvislosti s nemovitostmi používá často. Většinou si pod ním představujeme dramatický pokles cen, výrazné zdražení hypoték nebo naopak prudké oživení trhu. Já si ale myslím, že změna může být mnohem méně nápadná. Možná už dnes sledujeme postupné rozdělování trhu podle skutečné kupní síly.

Na jedné straně jsou domácnosti s vysokými příjmy, vlastním kapitálem nebo nemovitostí, kterou mohou prodat. Ty mohou být schopné nakupovat i při současných cenách a hypotečních sazbách. Na druhé straně stojí lidé, kteří si teprve vytvářejí vlastní finanční rezervy a pořizují první bydlení. Pro ně může být růst cen nemovitostí rychlejší než růst mezd zásadní překážkou. A právě zde může vznikat stále větší rozdíl – ne nutně mezi Prahou a regiony, ale mezi skupinami kupujících, které mají velmi odlišné ekonomické možnosti.

Pokud tento trend bude pokračovat, může se postupně měnit také struktura vlastnictví bydlení. Část domácností bude vstupovat do vlastnického bydlení později, jiní budou déle žít v pronájmu a některé nemovitosti mohou stále častěji kupovat lidé, kteří již určitý majetek vlastní. To samozřejmě není nevyhnutelný scénář. Jeho další vývoj bude záviset na růstu příjmů, výstavbě nových bytů, úrokových sazbách i ekonomické situaci jednotlivých regionů. Ale současná data ukazují, že pouhé ekonomické oživení nemusí tento problém automaticky vyřešit.

Závěr: Vyšší mzda ještě neznamená dostupnější byt

Česká ekonomika ve třetím čtvrtletí 2026 rostla, zaměstnanost se zvyšovala a reálné mzdy domácností se zlepšují. Přesto ceny bytů zůstávají vysoké a v řadě segmentů rostou rychleji než příjmy. Právě v tom vidím jeden z největších paradoxů současného realitního trhu: ekonomika může být silnější, lidé mohou vydělávat více, a přesto může být cesta k vlastnímu bydlení delší než před rokem.

Pro kupující je proto zásadní rozhodovat se podle skutečné hodnoty nemovitosti a dlouhodobé udržitelnosti financování. Pro prodávající je stále důležitější správné ocenění a znalost kupní síly cílové skupiny. A pro investory schopnost rozlišovat mezi lokalitami, ve kterých je dlouhodobá poptávka ekonomicky udržitelná, a místy, kde může být růst cen pouze dočasný.

Budoucnost českého realitního trhu nebude určovat jen to, kolik budou stát hypotéky. Rozhodující bude především to, zda příjmy domácností dokážou dlouhodobě držet krok s cenami bydlení. — Boris Šosman, realitní makléř

Protože skutečně zdravý realitní trh není ten, na kterém ceny nemovitostí rostou co nejrychleji. Je to trh, na kterém existuje dostatečná nabídka kvalitního bydlení a lidé si jej mohou dlouhodobě dovolit. A právě k takovému stavu máme v České republice stále poměrně daleko.