Co přinesly prázdniny na realitním trhu? Praha drží ceny, Karlovy Vary překvapují nájmy a hypotéky zdražily

Letní měsíce ukázaly, že český realitní trh už nelze popsat jednou větou. Praha zůstává drahá, Karlovy Vary mají odlišnou dynamiku a dražší hypotéky nutí kupující počítat přesněji. Co z toho plyne pro září?

Léto 2026 nepřineslo plošný růst ani propad realit. Praha drží vysoké ceny, Karlovy Vary vykazují slabší prodejní ceny, ale silnější nájemní trh, a hypotéky během prázdnin zdražily. Co nám to říká o podzimním trhu?

Léto bývá v realitách zvláštní období. Část lidí odjede na dovolenou, prohlídky se hůř koordinují, někteří prodávající čekají na září. Na konci srpna už ale máme dost dat na to, abychom se na celé léto podívali s odstupem. A letošní prázdniny přinesly jednu důležitou zprávu: realitní trh se nezačal hýbat jedním směrem. Naopak se stále více rozděluje podle lokality, typu nemovitosti a způsobu financování.

Léto hypotéky nezlevnilo. Naopak.

Ještě na jaře mohl mít trh pocit, že se letos budeme postupně vracet k levnějším hypotékám. Léto tento scénář nepotvrdilo.

Pro prodávajícího má vyšší sazba velmi jednoduchý dopad: pokud kupující nechce překročit určitou měsíční splátku, banka mu při vyšším úroku půjčí méně. A právě proto dnes cena nemovitosti bolí víc než před několika měsíci. Kupující na trhu stále jsou. Jen mnohem přesněji počítají, co si mohou dovolit.

Karlovy Vary: možná nejzajímavější letní signál

Karlovy Vary přinesly během léta kombinaci, která stojí za pozornost.

To neznamená, že každý byt v Karlových Varech za rok ztratil 3,7 % hodnoty — jde o nabídková data a jejich skladba se mění podle toho, jaké byty jsou v daném měsíci na trhu. Ale ukazuje to jednu věc poměrně zřetelně: během léta nebyl na karlovarském trhu tlak na plošný růst nabídkových cen. A právě v tom se Karlovy Vary od Prahy výrazně liší.

Jenže nájemní trh ve Varech se vydal opačně

Tady začíná být letošní léto opravdu zajímavé.

Jinými slovy: kupní nabídkové ceny jsou meziročně níže, ale nájemné je výš. Pro investora je to mnohem důležitější informace než samotné tvrzení, zda reality „rostou“ nebo „klesají“. Protože pokud cena aktiva stagnuje nebo klesá a příjem z něj roste, zlepšuje se jeho výnosová matematika.

To samozřejmě neznamená, že každý byt v Karlových Varech je dnes skvělou investicí — rozdíl mezi 1+kk, starším 2+1, historickým bytem v centru a novostavbou v Tuhnicích je obrovský. Ale obecný směr je zajímavý, a proto bych během podzimu sledoval nájemní trh v Karlových Varech možná ještě pozorněji než samotné prodejní ceny.

Jeden průměr ale Karlovy Vary nevysvětlí

Číslo 68 911 Kč/m² nevypovídá dostatečně o hodnotě konkrétního bytu. Karlovy Vary jsou příliš různorodé — panelové byty, cihlová zástavba, historické domy, lázeňská část, nové developerské projekty. Rozdíly mezi jednotlivými částmi města jsou výrazné. A proto je podle mě chyba říkat „byty v Karlových Varech stojí 69 tisíc za metr“. Nestojí. Průměr je analytický údaj, ne cenovka konkrétní nemovitosti. U ocenění mě vždy mnohem víc zajímá konkrétní dům, stav, dispozice, patro, rekonstrukce, lokalita a skutečná konkurence, kterou má prodávající právě dnes na trhu.

Léto ukázalo ještě jednu věc: developer začíná o kupujícího bojovat

Jedna marketingová akce samozřejmě neznamená, že karlovarské novostavby plošně zlevňují. Ale je to velmi dobrý signál toho, jak se mění konkurenční prostředí — developer už nesoutěží pouze tím, že má nový produkt, začíná pracovat se slevou, parkováním a dalšími benefity.

A to je důležité také pro vlastníky starších bytů. Kupující nepřemýšlí v oddělených kategoriích „teď si vyberu starší byt“ a „teď novostavbu“ — často porovnává oboje současně. Pokud se tedy starší byt v okolí cenově příliš přiblíží novostavbě a developer ještě nabídne desetiprocentní zvýhodnění, začne být starší nemovitost pod mnohem větším tlakem. Ne proto, že je stará. Ale proto, že cenový rozdíl musí kompenzovat rozdíl v technickém stáří, standardu nebo lokalitě.

Praha během léta nezlevnila. Jen se zastavila.

Ceny nespadly. Ale jejich růst se přes prázdniny zastavil. To je podstatný rozdíl. Po předchozím zdražování není dvouměsíční stagnace nic dramatického, je ale signálem, že kupující začínají na současných cenových hladinách narážet na limity financování.

Ještě zajímavější je podívat se dovnitř Prahy.

Takže věta „Praha letos zdražila o sedm procent“ je statisticky pravdivá, ale pro konkrétního prodávajícího skoro nepoužitelná. Kupující nekupuje statistickou Prahu. Kupuje konkrétní ulici, konkrétní dům a konkrétní byt.

Praha má ještě jeden problém: nájmy nestíhají ceny bytů

Nájem tedy roste, jen pomaleji než kupní ceny. A to je z investičního hlediska zásadní — pokud kupní cena roste o 6,8 % a nájemné o 3,8 %, při jinak stejných podmínkách klesá procentní výnos. Proto je dnes velká část pražských investičních bytů mnohem méně příběhem o okamžitém cash-flow a mnohem více sázkou na dlouhodobou hodnotu. Investor kupuje likviditu, silný nájemní trh, omezenou nabídku a potenciál dlouhodobého růstu ceny. Ne nutně vysoký měsíční přebytek.

Praha a Karlovy Vary se tak během léta vydaly opačnými směry

A to považuji za nejzajímavější závěr prázdnin.

To není důkaz, že Karlovy Vary jsou lepší investice než Praha — takto jednoduché reality nejsou. Ale právě v okamžiku, kdy kupní ceny stagnují nebo klesají a nájmy rostou, začne jejich investiční matematika vypadat zajímavěji. Pro mě je to jeden z trendů, který bude stát za sledování po celý podzim.

Léto také změnilo chování kupujících

Kupující dnes podle mě mnohem méně řeší jen „líbí se mi byt?“. Čím dražší financování, tím více začne kupující analyzovat zbytek investice.

A právě proto se podle mě během letošního léta ještě více rozevřely nůžky mezi dobře připravenou nemovitostí a nabídkou, která spoléhá jen na to, že „reality přece rostou“.

A co udělá září?

Po skončení prázdnin se na trh obvykle vrátí více lidí — rodiny dokončí dovolené, kupující znovu začnou aktivněji plánovat, prodávající spustí nabídky, které odkládali na podzim. Jenže z toho bych nedělal automatický závěr „v září ceny zase porostou“. Více aktivity neznamená větší ochotu kupujících zaplatit jakoukoliv cenu. Kupující vstupují do září s hypotékami kolem pěti procent, s vysokými cenami nemovitostí a s podstatně větší citlivostí na celkovou měsíční splátku.

Pro prodávající je září velká příležitost. Ale jen jednou.

Pokud byla nemovitost celé léto na trhu a nic zásadního se nestalo, nepokračoval bych do září jen s nadějí „po prázdninách se to rozjede“. Nejdřív bych se podíval na data.

Protože září může nabídce přivést novou pozornost. Ale pokud je základní problém stejný, pouze jej ukáže většímu počtu lidí. Podzimní poptávka není lék na špatnou cenu.

Kupující naopak nemusí čekat na „velký podzimní pokles“

Stejně bych byl opatrný na opačné straně. Nevidím dnes data, která by ukazovala na plošný prudký pád cen — Praha meziročně stále výrazně roste, Karlovy Vary mají slabší nabídkovou cenovou hladinu, ale trh je velmi rozdílný podle segmentu. Proto bych kupujícímu nedoporučoval čekat půl roku jen proto, že „reality určitě spadnou“.

Hledal bych konkrétní příležitost — nemovitost, která je špatně naceněná, prodávajícího s motivací, starší byt, který má proti novostavbě dostatečný cenový rozdíl, nebo naopak novostavbu, kde developer aktuálně nabízí zajímavé zvýhodnění. Trh totiž málokdy nabízí slevu všem najednou. Častěji nabízí jednotlivé špatně oceněné nebo specifické příležitosti.

Co tedy prázdniny skutečně přinesly?

Ne cenový kolaps. Ani nový realitní boom. Přinesly podle mě něco důležitějšího — mnohem selektivnější trh. V Praze zůstávají ceny vysoké, ale jejich růst přes léto ztratil dynamiku. V Karlových Varech jsou nabídkové ceny proti loňsku níže, zatímco nájemné roste. Hypotéky během léta zdražily a nutí kupující přesněji počítat. A někteří developeři začínají aktivněji používat slevy a další pobídky.

To všechno směřuje k jednomu závěru: na podzim bude méně rozhodovat obecný stav trhu a více kvalita konkrétní nabídky. Dobrá lokalita. Správná cena. Stav domu. Financování. Prezentace. A schopnost prodávajícího reagovat na skutečnou zpětnou vazbu trhu.

Prázdniny trh nezastavily. Jen ukázaly, že už nestačí říct „reality rostou“. Každá lokalita a každý byt si začínají psát svůj vlastní příběh. — Boris Šosman, realitní makléř