září 2026
Prodáváte byt s nájemníkem? Nájemní smlouva prodejem nezmizí
Nájemník nemizí podpisem kupní smlouvy. Co se skutečně děje s nájmem při prodeji bytu – a jak z toho udělat výhodu, ne komplikaci.
Byt s nájemníkem není automaticky problém při prodeji. Ale prodejem nájemní smlouva nezaniká – nový majitel vstupuje do role pronajímatele se všemi právy i povinnostmi. Jak nájem ovlivní okruh kupujících, cenu i výnos, a co je potřeba vyřešit ještě před první prohlídkou.
Majitel mi zavolá a řekne: „Mám investiční byt, který bych chtěl prodat. Je tam ale nájemník. To nevadí, ne? Až se byt prodá, prostě se odstěhuje.“
Právě tady je potřeba zastavit. Protože takhle to obecně nefunguje.
Prodej bytu s nájemníkem může být naprosto bezproblémový obchod. Někdy je nájemník dokonce výhodou, protože investor kupuje nemovitost, která mu od prvního dne generuje příjem. Jindy ale stejný nájemní vztah výrazně omezí okruh kupujících, a tím ovlivní i cenu. Rozdíl přitom často není v samotném bytě. Je v nájemní smlouvě.
Prodej nemovitosti není výpověď z nájmu
To je nejdůležitější věc celého článku.
Pokud vlastník pronajatou nemovitost prodá, změnou vlastníka obecně přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Tento princip vyplývá z § 2221 občanského zákoníku a potvrzuje jej i judikatura Nejvyššího soudu.
Kupující tedy nekupuje byt a vedle něj jakousi smlouvu, kterou může ignorovat. Kupuje pronajatý byt. A vstupuje do role pronajímatele.
Proto bych před zahájením prodeje chtěl vidět nájemní smlouvu stejně samozřejmě jako list vlastnictví. Bez ní totiž neumím správně určit ani prodejní strategii.
„Ale nový majitel tam chce bydlet.“
To je samozřejmě možné. Neznamená to ale, že kupní smlouva sama ukončí existující nájem.
U nájmu bytu poskytuje zákon nájemci poměrně silnou ochranu a pronajímatel nemůže dát výpověď jednoduše proto, že se mu nájemní vztah už nehodí. Výpovědní důvody jsou zákonem taxativně vymezené a výpověď musí splnit zákonné náležitosti. Judikatura Nejvyššího soudu opakovaně potvrzuje, že pronajímatel může nájem bytu vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů.
Existují samozřejmě zákonné situace související například s potřebou bytu pro pronajímatele či za stanovených podmínek jeho příbuzného, ale ani z toho bych nikdy nedělal jednoduchou poučku: „Koupím byt a nájemník musí za tři měsíce pryč.“ Konkrétní nájemní vztah musí být vždy posouzen podle smlouvy a skutečného právního stavu.
Jaký nájemní vztah v bytě vlastně existuje?
První otázka tedy není: za kolik byt prodáme? První otázka je: jaký nájemní vztah v bytě existuje?
Teprve potom můžeme rozhodovat, komu vlastně byt prodáváme.
Jeden byt, ale dva úplně jiné produkty
Představme si běžný byt 2+kk. Pokud je prázdný, může ho koupit mladý pár pro vlastní bydlení, jednotlivec, rodiče pro dítě, senior nebo investor.
Pokud je v něm nájemce se smlouvou, která má pokračovat ještě několik let, část těchto kupujících může odpadnout. Člověk, který se potřebuje za dva měsíce nastěhovat, pravděpodobně nebude ideální cílová skupina. Investor naopak může říct: „Výborně. Nemusím hledat nájemníka.“
A právě proto nelze prodej pronajatého bytu dělat úplně stejně jako prodej prázdného bytu.
Kdy je nájemník výhodou
Představme si byt prodávaný jako investice. Nájemník v něm bydlí tři roky, platí pravidelně, byt udržuje a nájemné odpovídá trhu. Existuje dobře napsaná smlouva a máme doložitelnou historii plateb.
Pro investora to může být velmi atraktivní – nekupuje pouze nemovitost, kupuje fungující investici s historií. Můžeme mu ukázat kupní cenu, současné nájemné, roční příjem, provozní náklady, příspěvky SVJ, plánované investice domu a orientační výnos. V takovém případě bych se nájemníka před prodejem vůbec nesnažil zbavit jen proto, aby byl byt prázdný. Mohl bych tím odstranit jednu z jeho výhod.
Kdy může nájemník cenu naopak brzdit
Teď opačný případ. Byt má potenciální tržní nájem například 18 000 Kč měsíčně. Současný nájemník ale platí 11 500 Kč a má dlouhodobý právně chráněný nájemní vztah. Kupující do něj vstoupí.
Proto nájemní smlouva může ovlivňovat hodnotu investičního bytu mnohem víc, než si majitel před prodejem uvědomuje.
Nájemní bydlení není okrajová část trhu
Podle nejnovějších údajů ČSÚ žila v roce 2025 v nájemním bydlení přibližně pětina českých domácností (21,2 %). Ve vlastním domě žilo 38,4 % domácností a dalších 33,5 % v bytě v osobním vlastnictví. V Praze je nájemní segment ještě významnější – v roce 2025 žilo v pronajatém bytě přibližně 28 % pražských domácností.
Prodej pronajatého bytu tedy rozhodně není nějaká právní rarita. Je to běžná součást realitního trhu. A s rostoucím významem investičního bydlení bude podle mě ještě důležitější.
Co s nájemníkem udělat před prodejem?
Nejdřív nic. To myslím vážně. Nedával bych výpověď, nesliboval bych mu, že musí odejít, ani bych automaticky nenabízel peníze za vystěhování.
Nejdříve potřebujeme zjistit, která varianta má pro vlastníka nejvyšší ekonomickou hodnotu. Máme v zásadě dvě obchodní cesty: prodat nemovitost jako pronajatou investici, nebo připravit byt k prodeji jako volný pro vlastní bydlení. A někdy může rozdíl mezi těmito dvěma strategiemi představovat stovky tisíc korun.
Modelový byt v Karlových Varech
Řekněme, že máme 2+kk v Karlových Varech. Tržní hodnota volného bytu je přibližně 4 500 000 Kč. Nájemník platí 17 000 Kč měsíčně.
Proto bych nikdy neinzeroval jen „byt s nájemníkem“
To kupujícímu téměř nic neříká. Pokud prodáváme investorovi, potřebuje znát ekonomiku.
Teprve potom můžeme říct: „Prodáváme investiční byt.“ Jinak prodáváme pouze byt, ve kterém někdo bydlí. A to není totéž.
Nájemce není překážka, kterou musíme obejít
Tohle je důležité i lidsky. Nájemník může v bytě bydlet pět let. Má tam nábytek, osobní věci, děti, pracuje z domova. A najednou mu zavolá někdo cizí: „Zítra v šest přijdeme s pěti zájemci.“ Tak bych prodej určitě nevedl.
Nájemce není součást vybavení nemovitosti. Je to člověk, který má smluvní vztah a právo byt užívat. Proto s ním před zahájením prezentace potřebuji nastavit pravidla – jak budou probíhat fotografie, kdy mohou být prohlídky, s jakým předstihem se budou domlouvat, jak budeme chránit jeho soukromí a co přesně mu můžeme o budoucnosti nájmu říct. Čím korektnější spolupráce s nájemcem bude, tím snadnější bude zpravidla i samotný prodej.
Prohlídka obydleného bytu je jiná disciplína
Prázdný byt můžeme perfektně připravit – home staging, světla, čisté plochy, minimum osobních věcí. U pronajatého bytu nemáme vždy stejnou kontrolu, protože nájemník tam skutečně žije. To ale neznamená, že fotografie musí ukazovat sušák s prádlem, dětské dokumenty, rodinné fotografie a půl koupelny plné kosmetiky.
Před focením bych se s nájemníkem domluvil, vysvětlil mu, co potřebujeme, pomohl připravit prostor a především respektoval jeho soukromí. Dobrý vztah s nájemcem je při takovém prodeji často součást marketingové strategie, i když to na první pohled zní zvláštně.
Co když nájemník prohlídky nechce?
Tady už bych neřešil situaci improvizovaně přes SMS. Existují zákonná práva a povinnosti obou stran a konkrétní postup závisí i na smlouvě a okolnostech. Mým cílem ale není vyhrát právní spor o jednu prohlídku. Mým cílem je nemovitost prodat. Proto je téměř vždy lepší nejdříve hledat praktickou dohodu.
Nájemník ví, kdy bude mít klid. Makléř má možnost pracovat se zájemci. Majitel nemusí každý druhý den řešit konflikt.
Co se stane s kaucí?
Pokud existující nájem pokračuje i po převodu nemovitosti, musíme mít při prodeji jasno také v tom, co se děje s peněžní jistotou, kterou nájemce složil. Kolik činila, kde je evidována, byla nějaká část použita, existují vůči nájemci pohledávky a jak bude předání této povinnosti a příslušné částky mezi starým a novým vlastníkem smluvně ošetřeno.
Nechci, aby nový majitel za dva roky řešil ukončení nájmu a zjistil: „Nájemce chce zpátky kauci 40 tisíc, ale já ji od prodávajícího nikdy nedostal.“ Taková věc se má vyřešit v okamžiku prodeje, ne na konci nájmu.
Stejně důležité jsou služby
Při převodu bych chtěl mít jasný stav záloh, vyúčtování, měřidel, přeplatků, nedoplatků a období, za které jednotlivé platby patří původnímu a novému vlastníkovi.
Tohle nejsou sexy témata pro Instagram. Ale právě tady se pozná připravený obchod. Kupní cena může být pět milionů a spor potom vznikne kvůli nedoplatku za služby ve výši 18 tisíc. Úplně zbytečně.
Má smysl se s nájemníkem dohodnout na dobrovolném ukončení?
Někdy ano. Ale musí to dávat ekonomický smysl oběma stranám. Představme si, že volný byt můžeme reálně prodat o 400 000 Kč výše, protože výrazně rozšíříme okruh kupujících. Nájemník je ochoten se na základě dohody odstěhovat dříve, pokud dostane například příspěvek na stěhování a čas na nalezení nového bydlení. Taková dohoda může být pro vlastníka ekonomicky rozumná.
Všimněte si ale slova dohoda. Ne: „Prodávám, takže máte měsíc na vystěhování.“ To je úplně jiná situace.
Nejhorší varianta je problém před kupujícím skrývat
Pokud kupující pořizuje byt pro vlastní bydlení a zjistí až před podpisem smlouvy, že existuje pokračující nájemní vztah, máme zásadní problém. Stejně tak bych investorovi nezatajoval nízké nájemné, dluh nebo specifické podmínky smlouvy. U investičního prodeje je nájemní smlouva součást due diligence nemovitosti a kupující ji musí mít možnost posoudit.
A tady se dostáváme k jedné zajímavé otázce: komu byt nabídnout prvnímu? Pokud máme dobře fungujícího nájemníka, existuje člověk, který zná byt lépe než skoro kterýkoliv budoucí zájemce. Právě on. Proto může mít v některých případech smysl zjistit, zda by neměl zájem nemovitost koupit. Ne proto, že by každý nájemník měl automaticky obecné předkupní právo – takové univerzální pravidlo pro každý pronajatý byt neexistuje. Ale protože to může být obchodně logické: nájemník zná dům, zná sousedy, ví, jaké jsou náklady, nemusí se stěhovat, a prodávající může mít jednoduchý obchod bez veřejné inzerce. Samozřejmě pouze tehdy, pokud nabídnutá cena odpovídá cíli vlastníka.
Prodej investorovi versus prodej člověku pro vlastní bydlení
To je nakonec nejdůležitější strategické rozhodnutí.
Vhodné, pokud máme kvalitního nájemce za tržní nájemné.
Prezentace nestojí jen na fotografiích, ale hlavně na číslech: nájemné, výnos, náklady, historie plateb.
Nájemníka se nesnažíme zbavit – je součástí hodnoty.
Vhodné, pokud nájem brání využití bytu a lze korektně a právně čistě domluvit jeho ukončení.
Prezentace stojí na volném bytu, home stagingu a širokém okruhu kupujících.
Ukončení nájmu řešíme jen dohodou, nikdy jednostranně.
A pokud máme komplikovaný nájemní vztah, musíme jej nejdříve pochopit. Ne ho schovat.
V Karlových Varech je to ještě zajímavější
Karlovy Vary mají velmi různorodou strukturu kupujících – lidi kupující pro vlastní bydlení, české investory, zahraniční vlastníky, apartmány, klasické dlouhodobé pronájmy, novější rezidenční projekty i starší cihlové a panelové domy. Proto dvě stejně velká 2+kk nemusí mít stejnou ideální prodejní strategii.
U jednoho je nejvyšší hodnotou: „Byt je volný a můžete se okamžitě nastěhovat.“ U druhého: „Byt je dlouhodobě pronajatý prověřenému nájemníkovi a od prvního dne vytváří příjem.“ Ani jedno není automaticky lepší. Rozhoduje konkrétní nemovitost, smlouva a trh.
Ještě jeden důvod, proč budou investoři počítat stále přesněji
Bydlení představuje pro české domácnosti významný výdaj. ČSÚ uvádí, že v roce 2025 byly celkové měsíční výdaje na bydlení v průměru 8 897 Kč na domácnost a nájemní domácnosti vydávaly na bydlení 30,1 % svých čistých příjmů.
Nájemné tedy nemůže růst v nekonečnu jen proto, že investor potřebuje určitý výnos. Na jedné straně máme cenu nemovitosti, na druhé straně reálnou schopnost domácností platit nájem. Mezi nimi vzniká výnos investora. Proto u investičního bytu nestačí věta: „Nemovitosti přece vždycky rostou.“ Potřebuji znát nákupní cenu, realistický nájem, náklady, financování a budoucí investice. Teprve potom můžu posoudit, zda je to skutečně dobrá investice.
Nájemník tedy nemusí snižovat hodnotu bytu
Může ji snižovat. Může ji zvyšovat. A může být z hlediska ceny prakticky neutrální. Záleží na tom, jaký nájemní vztah kupující přebírá. Kvalitní dlouhodobý nájemce za odpovídající nájemné může být pro investora aktivem. Problematický nájemce s dluhem může být zásadní riziko. A naprosto bezproblémový nájemník může být překážkou pouze proto, že kupující potřebuje byt pro sebe.
Proto bych nikdy nezačínal otázkou: „Jak dostaneme nájemníka pryč?“ Začal bych: „Komu můžeme tento byt nejvýhodněji prodat v jeho současném stavu?“ Teprve když známe odpověď, má smysl rozhodovat, jestli má nájem pokračovat, nebo zda se pokusíme s nájemníkem korektně dohodnout na jeho ukončení.
Dobrý prodej není o tom vytvořit z každé nemovitosti stejný produkt. Je o tom pochopit, co přesně prodáváme – a komu to má nejvyšší hodnotu. — Boris Šosman, realitní makléř
Musí se nájemník při prodeji bytu ihned vystěhovat?
Ne, prodejem nemovitosti nájemní vztah automaticky nekončí. Podle § 2221 občanského zákoníku přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka, takže kupující se stává novým pronajímatelem a nájemce má právo v bytě dál bydlet za podmínek stávající smlouvy.
Může nový majitel dát nájemníkovi výpověď, protože v bytě chce sám bydlet?
Jen za zákonem stanovených podmínek. Výpovědní důvody u nájmu bytu jsou taxativně vymezené, mezi nimi i vlastní bytová potřeba pronajímatele nebo za stanovených podmínek jeho blízkého příbuzného, ale výpověď musí splňovat zákonné náležitosti. Judikatura Nejvyššího soudu opakovaně potvrzuje, že mimo tyto zákonné důvody vypovědět nelze.
Co se stane s kaucí při prodeji pronajatého bytu?
Povinnost vrátit nájemci složenou jistotu po skončení nájmu přechází spolu s nájemním vztahem na nového vlastníka. Proto je potřeba už v kupní smlouvě jasně ošetřit výši kauce, její evidenci a předání mezi prodávajícím a kupujícím, aby o ni po letech nevznikl spor.
Má nájemník při prodeji bytu předkupní právo?
Obecné předkupní právo pro nájemce běžného pronajatého bytu ze zákona neplyne – týká se jen konkrétní situace prvního převodu jednotky vznikající rozdělením domu, ve kterém už nájemce bydlí. Přesto může být obchodně výhodné nabídnout dobře fungujícímu nájemníkovi koupi jako prvnímu.
Specializuji se na profesionální marketing nemovitostí a maximalizaci prodejní ceny. Více než 170 úspěšně prodaných nemovitostí.