Prodáváte byt s hypotékou? Zástava banky není problém. Špatně nastavený postup ano

Nemovitost zatíženou hypotékou lze bez problémů prodat. Riziko nevzniká ze zástavního práva, ale z toho, že se řeší pozdě.

Prodávající sedí u stolu a probírá nabídku kupujícího. Cena mu vyhovuje. Kupující má financování předběžně schválené. Termín předání také není problém.

Pak přijde otázka: „A na bytě máte ještě hypotéku?“ — „Ano. Zbývá asi dva a půl milionu.“

Kupující znejistí. Prodávající také. A přitom se ve většině případů neděje nic mimořádného.

Nemovitost zatíženou hypotékou lze prodat. Česká spořitelna ve svém aktuálním materiálu k prodeji nemovitosti s hypotékou popisuje několik cest: úvěr může být doplacen z kupní ceny, za určitých podmínek jej může převzít kupující, nebo lze zástavu řešit v souvislosti s jinou nemovitostí. Konkrétní postup ale vždy závisí na bance, úvěrové smlouvě a konstrukci celé transakce.

Problém tedy obvykle není samotná hypotéka. Problém vzniká ve chvíli, kdy se začne řešit příliš pozdě.

Zástavní právo neznamená, že byt nelze prodat

Při financování koupě hypotékou banka zpravidla získává k nemovitosti zástavní právo. To je zapsáno v katastru nemovitostí.

Když tedy na listu vlastnictví vidím zástavní právo banky, samo o sobě to pro mě není důvod k panice. Potřebuji ale vědět, co přesně je zastaveno, komu a za jakých podmínek může být zástava odstraněna. A právě tady začíná příprava prodeje.

První dokument bych řešil ještě předtím, než máme kupujícího

Pokud vím, že klient prodává nemovitost zatíženou hypotékou, chci co nejdříve znát aktuální stav úvěru a podmínky jeho splacení.

Prodávající proto požádá svou banku o potřebné informace a následně také o vyčíslení zůstatku úvěru k požadovanému datu. Takový dokument zpravidla určuje částku, kterou je nutné bance uhradit, a podmínky související s ukončením zajištění. Po splacení banka následně poskytne dokumentaci potřebnou pro výmaz zástavního práva.

Proč to řešit včas? Protože kupní cena například nemusí celá putovat prodávajícímu. Její část může být určena přímo bance prodávajícího. A to už musí odpovídat kupní smlouva, úschova i způsob financování kupujícího.

Představme si konkrétní obchod

Na první pohled jednoduchý obchod. Ve skutečnosti se ale musí správně potkat několik kroků.

Banka prodávajícího potřebuje dostat své peníze. Banka kupujícího potřebuje mít jistotu, že její zástavní právo bude správně zajištěno. Prodávající potřebuje jistotu, že obdrží zbytek kupní ceny. A kupující potřebuje jistotu, že neposílá miliony korun za nemovitost, kterou nakonec nezíská.

Proto při podobném obchodu nestačí říci: „Kupující pošle peníze a potom hypotéku doplatíme.“ Musí existovat přesná posloupnost kroků.

Kam tedy putují peníze?

To závisí na konkrétní transakci. Část kupní ceny může například směřovat na účet banky prodávajícího za účelem splacení jeho úvěru, zbývající prostředky mohou být vypořádány prostřednictvím sjednané úschovy.

Česká spořitelna ve svém vysvětlení prodeje nemovitosti s hypotékou výslovně upozorňuje, že je nutná spolupráce s bankou, a jako běžný bezpečnostní mechanismus zmiňuje advokátní nebo bankovní úschovu. Právě proto je nebezpečné používat univerzální kupní smlouvu staženou z internetu — každá transakce může mít jinou strukturu financování.

A co když má hypotéku i kupující?

To je naprosto běžná situace. Máme tedy: banku prodávajícího, banku kupujícího, kupujícího, prodávajícího, úschovu, advokáta, a nakonec katastr.

Každý z nich má své podmínky a dokumenty. Úkolem dobře připravené transakce je zajistit, aby na sebe jednotlivé kroky navazovaly. Ne aby každý řešil svoji část až ve chvíli, kdy na něj přijde řada.

Katastr má také svůj čas

Další častá představa je, že podpisem kupní smlouvy je prakticky hotovo. Není.

Vlastnické právo i zástavní právo patří mezi práva zapisovaná do katastru vkladem. Po podání návrhu se u dotčené nemovitosti vyznačuje plomba, která signalizuje probíhající změnu právních vztahů.

To je důležité i při plánování termínu předání nemovitosti nebo návazného nákupu dalšího bydlení.

Největší problém bývá improvizace

Hypotéka na prodávané nemovitosti podle mě není komplikace, které by se měl prodávající bát. Je to technická součást obchodu.

Riziko vzniká spíš tehdy, když se předem nezjistí podmínky banky, neznáme aktuální výši dluhu nebo jsou termíny ve smlouvách nastavené bez návaznosti na financování.

A ještě horší situace nastane, pokud se všechno začne řešit až po podpisu rezervace. To už totiž běží čas. Kupující má své termíny. Banka má své termíny. Prodávající může současně kupovat jinou nemovitost. A z problému, který bylo možné vyřešit několika dokumenty předem, vzniká stres pro všechny zúčastněné.

Co bych proto udělal před zahájením prodeje

To je podle mě mnohem důležitější než samotná skutečnost, že na nemovitosti hypotéka existuje.

Při prodeji nemovitosti se často mluví o fotografiích, ceně, inzerci a vyjednávání. Ale nejlepší marketing na světě nepomůže, pokud obchod nedokážeme bezpečně dokončit.

Proto pro mě profesionální realitní služba nekončí nalezením kupujícího. Právě tam začíná jedna z jejích nejdůležitějších částí.

Zástavní právo banky není problém prodeje. Problém je improvizovaný postup bez znalosti podmínek banky, výše dluhu a návaznosti termínů. — Boris Šosman, realitní makléř