srpen 2026
Chyba v dokumentech domu vás může připravit o byt. Nové rozhodnutí soudu může změnit tisíce případů.
Za každou bytovou jednotkou stojí dokument, který mnoho vlastníků nikdy nečetlo. A právě v něm mohou být chyby, které se projeví až po letech.
Většina lidí je přesvědčena, že když je byt zapsán v katastru nemovitostí, je vše v pořádku. Jenže skutečnost může být složitější.
Za každou bytovou jednotkou stojí dokument, který mnoho vlastníků nikdy nečetlo. Jmenuje se prohlášení vlastníka a právě v něm mohou být chyby, které se projeví až po letech.
Nové rozhodnutí Nejvyššího soudu nyní otevírá možnost napravit některé z těchto historických omylů i po uplynutí dlouhé doby.
Co je vlastně prohlášení vlastníka?
Prohlášení vlastníka je dokument, kterým se budova rozdělí na jednotlivé bytové a nebytové jednotky. Obsahuje přesné vymezení bytů, společné části domu, spoluvlastnické podíly a příslušenství bytů — sklepy, parkovací stání, terasy nebo balkony.
Právě podle tohoto dokumentu následně vznikají zápisy v katastru nemovitostí.
Jak může chyba vzniknout?
Řada prohlášení vznikala před mnoha lety. Nejčastější problémy bývají chybně uvedené výměry, nesprávně zakreslené sklepy, zaměněná parkovací stání, špatně určené spoluvlastnické podíly, opomenuté společné části domu nebo administrativní chyby při převodech.
Některé z těchto chyb se projeví až při prodeji nebo rekonstrukci.
Proč je to důležité právě dnes?
Dlouhou dobu panovala nejistota, zda lze některé staré chyby vůbec napravit, nebo zda nároky nezanikly uplynutím času.
Nejvyšší soud potvrdil, že právo domáhat se odstranění vad prohlášení vlastníka časovým odstupem nezaniká — nepodléhá promlčení. V posuzovaném případě šlo o nebytovou jednotku v podkroví, která byla administrativní chybou vypuštěna z prohlášení, a stala se tak omylem součástí společných částí domu. Soud zdůraznil, že trvalé zachování chybného vymezení jednotek by bylo nespravedlivé.
Každý případ je ale nutné posuzovat individuálně podle konkrétních okolností — věc se vrací nižším soudům k dalšímu řízení.
Co to znamená pro vlastníky bytů?
Nemusí to znamenat, že je jejich vlastnictví ohrožené. Může to ale znamenat, že pokud se objeví chyba v prohlášení vlastníka, existuje větší prostor hledat její právní nápravu.
To je důležité zejména u starších bytových domů, kde dokumentace vznikala před mnoha lety.
Co to znamená pro kupující?
Kupující by neměl kontrolovat pouze list vlastnictví.
U většiny běžných převodů vše odpovídá. Právě proto ale podobné výjimky stojí za pozornost.
Co to znamená pro prodávající?
Pokud prodáváte byt, vyplatí se mít dokumentaci v pořádku. Nejde jen o kupní smlouvu. Správně připravené podklady mohou předejít zbytečným dotazům banky, advokáta nebo kupujícího a urychlit celý obchod.
Jak postupuji při prodeji já
Každou nemovitost se snažím prověřit ještě před zahájením inzerce. Kontroluji nejen list vlastnictví, ale také další dostupnou dokumentaci, aby se případné nesrovnalosti odhalily včas.
Je vždy lepší řešit problém před podpisem kupní smlouvy než ve chvíli, kdy už na převod čeká kupující i banka.
Shrnutí
Většina vlastníků se s podobným problémem nikdy nesetká. To ale neznamená, že kontrola dokumentace není důležitá. Nové rozhodnutí Nejvyššího soudu ukazuje, že i zdánlivě staré chyby mohou mít právní význam a že cesta k jejich nápravě není definitivně uzavřená.
Jako realitní makléř se při prodeji nesoustředím jen na fotografie a marketing. Stejně důležité je mít jistotu, že je nemovitost po právní stránce připravena k bezpečnému převodu. Proto říkám klientům jednu věc:
Nejdražší chyba při prodeji často nevznikne při podpisu smlouvy. Vznikla už před mnoha lety při přípravě dokumentace. — Boris Šosman, realitní makléř
Může chyba v prohlášení vlastníka ovlivnit prodej bytu?
Ano. Pokud se zjistí nesoulad mezi skutečným stavem a dokumentací, může být potřeba situaci nejprve vyřešit — ideálně dříve, než na převod čeká kupující i jeho banka.
Znamená nové rozhodnutí soudu, že lze opravit každou chybu?
Ne. Rozhodnutí neznamená automatickou opravu všech vad. Potvrzuje však, že právo domáhat se odstranění vad prohlášení vlastníka nezaniká uplynutím času. Výsledek každého případu závisí na konkrétních okolnostech.
Měl by kupující kontrolovat prohlášení vlastníka?
Ano, zejména u starších bytových domů nebo složitějších projektů. Je vhodné, aby dokumentaci prověřil advokát nebo jiný odborník.
Specializuji se na profesionální marketing nemovitostí a maximalizaci prodejní ceny. Více než 170 úspěšně prodaných nemovitostí.