Jak se změnilo bydlení za 50 let – a v jakých domech budeme bydlet za dalších dvacet?

Od panelové sériové výroby po roboticky tištěný beton. Co technologický vývoj posledních padesáti let říká o hodnotě nemovitostí – a v čem budeme bydlet za dalších dvacet let.

Kdybychom se vrátili o padesát let zpátky, uviděli bychom jeřáby skládající prefabrikované panely a celá sídliště rostoucí jako průmyslová výroba. Dnes vedle sebe stojí prvorepublikové činžáky, panelová sídliště, dřevostavby, CLT konstrukce a první roboticky tištěné domy. Co z toho skutečně rozhoduje o hodnotě nemovitosti – a co nás čeká do roku 2045?

Na horizontu rostla nová sídliště. Jeřáby skládaly prefabrikované betonové dílce jeden na druhý a celé domy vznikaly způsobem, který připomínal spíš průmyslovou výrobu než tradiční zednické řemeslo. Prioritou nebyla individualita ani architektonický detail. Československo potřebovalo rychle vytvořit obrovské množství bytů.

O půl století později bydlí velká část obyvatel stále právě v domech, které tehdy vznikly. Vedle nich ale stojí prvorepublikové činžáky, rodinné domy z osmdesátých let, porevoluční satelity, železobetonové developerské projekty, moderní dřevostavby, CLT konstrukce a první experimenty s roboticky tištěnými domy.

Z pohledu realitního trhu totiž nakonec nerozhoduje jen to, z čeho byl dům postaven. Rozhoduje kde stojí, jak byl postaven, jak byl udržován, kolik bude stát jeho provoz a jaké náklady čekají vlastníka v dalších desetiletích.

Sedmdesátá a osmdesátá léta: když se bydlení začalo vyrábět

Panelová výstavba nevznikla proto, že by betonový panel byl považován za luxusní stavební materiál. Byla odpovědí na obrovskou společenskou poptávku. Stát potřeboval stavět rychle, ve velkém množství a pokud možno standardizovaně. Výsledkem byly celé nové městské čtvrti.

To je důležitý detail. Když dnes řekneme „panelák“, mluvíme ve skutečnosti o velmi široké skupině budov různých konstrukcí, stáří a kvality. Panelový dům z roku 1965 nemusí být technicky stejný jako panelový dům z roku 1985. A dokonce ani dva domy stejné konstrukční soustavy nemusí být po padesáti letech ve stejném stavu.

Mýtus: panelák má životnost 50 let a potom končí

Tohle je jeden z nejodolnějších realitních mýtů.

Robustní železobetonová konstrukce může vydržet velmi dlouho. Často dřív než samotná nosná konstrukce začnou stárnout jiné části domu:

Proto dnes můžeme vedle sebe najít dva panelové domy stejného stáří. První prošel kompletní revitalizací, má nové stoupačky, výtah, střechu, zateplení a zdravé SVJ. Druhý má před sebou investice za desítky milionů korun. Z pohledu kupujícího nejsou tyto dvě nemovitosti stejné, i když je rok výstavby totožný. A právě to je jeden z důvodů, proč v realitách dlouhodobě upozorňuji: kupující nekupuje pouze byt. Kupuje i dům.

Cihlové domy: staré neznamená špatné

Vedle panelové výstavby v českých městech vždy existoval obrovský fond zděných domů. V Praze, Karlových Varech, Brně, Plzni nebo Liberci najdeme domy staré sto i více let, které jsou dnes jedněmi z nejdražších adres ve městě. Proč? Protože technický věk není totéž jako tržní hodnota. Historický dům může mít mimořádnou polohu, velké světlé místnosti, vysoké stropy, reprezentativní společné prostory, architektonickou hodnotu a lokalitu, kterou už dnes prakticky není možné novou výstavbou reprodukovat.

To je dobře vidět například v Karlových Varech. Lázeňské centrum obsahuje domy staré více než sto let, které mohou mít vyšší tržní hodnotu než mnohem mladší nemovitost na okraji města.

Ale stejný starý dům může být zároveň velmi drahý na opravy – střecha, krovy, rozvody, vlhkost, fasáda, okna, statika, historické konstrukce, případná památková ochrana. Proto má historická nemovitost často větší rozptyl možných výsledků než novostavba. Může být mimořádnou investicí. A může být také mimořádně drahou technickou pastí.

Co vlastně dnes v Česku stojí?

Podle výsledků Sčítání 2021 bylo v České republice přibližně 2,32 milionu domů a téměř 4,48 milionu obydlených bytů.

České bydlení tedy není trh nových staveb. Je to především trh starších staveb, které postupně opravujeme, modernizujeme a přizpůsobujeme dnešním požadavkům.

Devadesátá léta: panelák přestal být budoucností

Po roce 1989 se způsob výstavby zásadně změnil. Státní masová bytová výstavba výrazně ustoupila, začala privatizace bytového fondu, rozvíjelo se osobní vlastnictví bytů a vznikaly první soukromé developerské projekty. Zároveň se změnila představa české rodiny o ideálním bydlení – jedním z nejvýraznějších symbolů devadesátých a nultých let se stal rodinný dům za městem.

Satelitní výstavba kolem Prahy, Brna a dalších měst byla reakcí na touhu po soukromí, vlastní zahradě a individuálním bydlení. Často se ale stavělo bez dostatečné infrastruktury. Dům byl nový. Silnice, školka, škola nebo veřejná doprava nikoliv. A právě tady se poprvé velmi silně ukázalo, že kvalita bydlení není jen otázka domu.

Zděný rodinný dům se stal českým standardem

Po několik desetiletí dominovala českému individuálnímu bydlení klasická zděná stavba – cihla, keramické bloky, pórobeton nebo jiné zdicí systémy. Jejich hlavní výhodou je dlouhá životnost, vysoká tepelná akumulace, známá technologie a široká síť projektantů i realizačních firem. Nevýhodou bývá relativně dlouhá doba výstavby a velké množství mokrých stavebních procesů.

Navíc neplatí jednoduchá rovnice: cihlový dům = kvalitní dům. Špatně navržený nebo špatně postavený zděný dům může mít víc problémů než kvalitní montovaná stavba. Technologie sama o sobě není zárukou kvality.

Železobeton změnil moderní bytové domy

U větších bytových projektů dnes hraje zásadní roli monolitický železobeton. Nosný skelet nebo železobetonové stěny umožňují větší rozpony, podzemní garáže, balkony, velké prosklené plochy, variabilnější dispozice a vyšší domy. Ve velkých developerských projektech se proto železobeton stal standardem – jeho výhodou je pevnost, tuhost, požární odolnost a dlouhodobá stabilita. Nevýhodou je materiálová a energetická náročnost výroby cementu a oceli.

A právě tento faktor bude podle mě v dalších desetiletích stále důležitější. Evropská legislativa se totiž začíná dívat nejen na to, kolik energie dům spotřebuje při provozu, ale postupně také na uhlíkovou stopu materiálů použitých při jeho výstavbě.

Dřevostavby: budoucnost, která zatím nepřišla tak rychle, jak se čekalo

O dřevostavbách se v Česku mluví už mnoho let. Česká republika má silnou lesnickou tradici a významnou produkci dřeva. Přesto stále většina rodinných domů vzniká klasickým způsobem.

To se ale může změnit.

CLT: dřevo už není jen montovaná chatka

Když někdo slyší „dřevostavba“, stále si někdy představí lehký montovaný domek. Moderní dřevěné konstrukce jsou ale úplně jinde. Jedním z nejzajímavějších systémů jsou CLT panely – vícevrstvé masivní dřevěné panely, které mohou fungovat jako stěny i stropy.

Dřevostavba totiž neodpouští některé chyby tak snadno jako masivní minerální konstrukce. Pokud se dlouhodobě dostane voda tam, kde nemá být, problém může být velmi vážný. Proto bude podle mě budoucnost dřeva stát především na industrializaci a kvalitě provedení, ne na romantické představě ekologického domu.

Prefabrikace se vrací. Jen v jiné podobě

Je zajímavé, že moderní stavebnictví se v určitém smyslu vrací tam, kde už jednou bylo. K panelům. Jenže dnešní prefabrikace je technologicky úplně jinde než panelová výstavba sedmdesátých let. Část domu se vyrobí v hale, ve stabilním prostředí, pod přesnou kontrolou. Na stavbu přijede hotový panel, stěna, strop nebo celý prostorový modul.

Výsledkem může být vyšší přesnost, méně odpadu, menší závislost na počasí, kratší doba na staveništi a nižší potřeba některých profesí. To bude stále důležitější – stavebnictví je totiž obor, který lze automatizovat výrazně méně než průmyslovou výrobu. Přesunutím části výstavby do továrního prostředí se tento rozdíl zmenšuje.

Modulární domy: rychlé neznamená levné

Modulární výstavba může být jedním z největších trendů příštích dvaceti let. Ale je potřeba rozlišovat marketing od reality. Ano, samotná montáž modulů na stavbě může trvat velmi krátce – dům může být během několika dnů konstrukčně hotový. Jenže předtím musí někdo koupit pozemek, udělat projekt, vyřídit povolení, postavit základy, přivést sítě, připravit dopravu, vyrobit moduly a dokončit okolí stavby.

Proto údaj „dům postavený za týden“ může být pravdivý a současně zavádějící. Týká se jedné části procesu, ne celého developerského projektu. Stejně tak modulární stavba nemusí automaticky znamenat nižší cenu. Výhodou může být spíš čas, předvídatelnost nákladů a opakovatelnost výroby.

A pak přišel 3D tisk

V roce 2020 vznikl v České republice experimentální 3D tištěný dům Prvok. To zní revolučně. A technologicky to revoluční opravdu je. Ale je potřeba říct druhou polovinu příběhu.

3D tisk tedy dnes není kouzelný stroj, do kterého nasypeme beton a druhý den se nastěhujeme. Je to technologie schopná automatizovat část hrubé konstrukce. A právě tak bych k ní dnes přistupoval.

Bude za dvacet let většina domů vytištěná? Podle mě ne – alespoň ne v podobě, jak si to často představujeme. Mnohem pravděpodobnější je hybridní budoucnost: robot vytiskne některé konstrukční prvky, jiné budou prefabrikované, část vznikne z betonu, část ze dřeva. Technologie domu bude připravena digitálně, výroba proběhne z velké části automatizovaně a na stavbě se jednotlivé systémy spojí.

Největší změna přitom nebude vidět na fasádě

Když se podíváme na dům z roku 1975 a moderní novostavbu, první rozdíl vidíme okamžitě – design, okna, balkony, fasáda. Ale největší technologická změna je uvnitř. Moderní budovy mají stále sofistikovanější energetiku: tepelná čerpadla, rekuperaci, fotovoltaiku, chytré řízení, zónovou regulaci, akumulaci energie, měření spotřeby.

Rok 2030 bude důležitější, než se dnes zdá

Evropská směrnice EPBD postupně posouvá standard nové výstavby od budov s téměř nulovou spotřebou energie k budovám s nulovými emisemi.

Pro české stavebnictví to znamená další posun – nejen více izolace, ale změnu celého konceptu vytápění, chlazení a energetiky budov. A z realitního pohledu to přinese ještě jednu věc: rozdíl mezi energeticky kvalitním a energeticky slabým domem bude pravděpodobně čím dál víc vidět i v ceně.

Proč jsou nové byty tak drahé, když stavíme efektivněji?

Tady se dostáváme k jedné z největších iluzí stavebnictví. Technologie se zlepšuje, výstavba se automatizuje, projektování je digitální, materiály jsou sofistikovanější. Tak proč nové bydlení není levnější?

Protože cena nemovitosti není totéž jako cena její konstrukce. U developerského projektu platíme mimo jiné za tohle:

A nad tím vším stojí nabídka a poptávka. Pokud je v určité lokalitě málo nových bytů a hodně kupujících, tržní cena může být výrazně výše než samotné stavební náklady. Proto dva identické domy postavené ze stejného betonu mohou mít úplně jinou hodnotu v Praze a v menším městě. Beton stojí podobně. Lokalita ne.

Náklady na stavbu navíc stále rostou.

Ani po odeznění extrémních cenových šoků z let 2021–2022 se stavebnictví nevrátilo do světa stabilně levných vstupů. Cena práce roste, materiály kolísají, financování projektu stojí peníze, povolování trvá, pozemky v dobrých lokalitách jsou omezené a požadavky na technickou kvalitu budov se zvyšují. Proto bych byl velmi skeptický k představě, že například 3D tisk automaticky sníží cenu českého bytu o 30 nebo 50 %. Může snížit určitou část nákladů. Ale pozemek v Praze ani povolovací proces vytisknout neumíme.

Stavíme dnes dost?

A co to udělá s cenami starších bytů?

Tady přichází realitně nejzajímavější část celé debaty. Novostavba má určitou nákladovou kotvu – musíme koupit pozemek, zaplatit stavbu, projekt, financování, technologie. Starší byt tuto vazbu už dávno nemá.

Byt v panelovém domě postaveném před čtyřiceti lety se dnes neprodává podle toho, kolik kdysi stála jeho výstavba. Prodává se podle lokality, poptávky, nabídky, stavu bytu, stavu domu, financovatelnosti a očekávání trhu. Proto mohou ceny starých bytů v růstové fázi trhu velmi rychle dohánět novostavby. Ale technicky se tím dům neomladí.

Model: panelák versus novostavba v roce 2045

Představme si dva byty. Oba mají 70 m². První je dnes v kvalitně revitalizovaném panelovém domě z roku 1980. Druhý je novostavba z roku 2026. V roce 2045 bude první dům starý 65 let. Druhý 19 let. Ale to ještě vůbec neříká, který byt bude mít vyšší investiční výnos.

Opět se vracíme ke stejné věci. Technologie stavby je jen jedna část hodnoty nemovitosti.

Co bude podle mě v příštích dvaceti letech skutečně růst

Tady už opouštíme čistá fakta a vstupujeme do predikce. Nečekám revoluci, při které v roce 2040 zmizí zděné domy a všechno budeme tisknout robotem. Očekávám mnohem méně efektní, ale ekonomicky logičtější změnu.

Budeme za dvacet let stále bydlet v panelácích?

Ano. Podle mého názoru bezpochyby. Mnoho z nich bude mít osmdesát nebo více let. Ale část může být technicky ve výrazně lepším stavu než dnes – nové fasády, stoupačky, výtahy, střechy, fotovoltaika, rekuperace, chytré řízení energie, možná nové balkony nebo nástavby.

Panelový dům z roku 1975 se tedy v roce 2045 nemusí podobat domu, který byl postaven v roce 1975. Nosná konstrukce může zůstat. Technologicky může být budova několikrát „přestavěna“. A právě to je podle mě pravděpodobná budoucnost českého bytového fondu.

Co čeká Karlovy Vary

Karlovy Vary mají proti Praze jednu velkou zvláštnost. Vedle sebe tu existují prakticky všechny etapy posledních 150 let bydlení – historické lázeňské domy, předválečné činžáky, panelová sídliště, rodinné domy, nové developerské projekty, luxusní rezidence.

Pro realitního investora je proto nesmysl hodnotit město jedinou průměrnou cenou za metr. Byt v historickém centru a panelový byt v Drahovicích nebo Rybářích mohou stát podobné peníze, ale jejich budoucí náklady a typ kupujícího mohou být úplně jiné. A nové projekty přidávají další srovnávací vrstvu.

Proto se podle mě bude při investici stále víc řešit nejen „Kolik stojí metr?“, ale „Co přesně za ten metr kupuji a jaké náklady mě čekají za deset nebo dvacet let?“

Nejdražší dům budoucnosti nemusí být nejmodernější

Za padesát let jsme přešli od panelové sériové výroby k inteligentním nízkoenergetickým budovám. Technologický rozdíl je obrovský. Ale realitní trh nás zároveň učí určité pokoře. Stoletý činžovní dům na správné adrese může být dražší než desetiletá novostavba. Dobře revitalizovaný panelový byt může být výbornou investicí. Moderní dřevostavba může vydržet generace. A technologicky úžasný dům může být špatnou investicí, pokud stojí na místě, kde o něj nebude zájem.

Budoucnost bydlení tedy nebude závod o jeden „nejlepší“ stavební materiál. Bude to hledání rovnováhy mezi cenou, rychlostí výstavby, energetikou, životností, uhlíkovou stopou, možností oprav, kvalitou prostoru a především lokalitou.

Možná budeme část domu tisknout robotem. Možná jej budeme skládat z CLT panelů. Možná v něm bude železobetonové jádro, dřevěná konstrukce a fasáda vyrobená v továrně. Ale jedna věc se podle mě nezmění.

Nemovitost nebude mít hodnotu proto, že byla postavena nejmodernější technologií. Hodnotu bude mít tehdy, pokud v ní budou chtít lidé bydlet i za dvacet, třicet nebo padesát let. — Boris Šosman, realitní makléř