září 2026
Zdědili jste byt nebo dům a chcete ho prodat? Nejdřív zjistěte, co jste vlastně zdědili
Dědictví někdy není nejtěžší kvůli kupujícímu, ale kvůli tomu, aby se všichni dědicové shodli na jednom cíli. Co je potřeba vyřešit dřív, než padne první fotografie.
Zděděný byt nebo dům bývá tou nejcitlivější kombinací peněz, rodiny a minulosti. Jak funguje časový test pro osvobození od daně, co dělat, když nemovitost zdědí víc sourozenců, a proč dědické ocenění není totéž co dnešní tržní cena.
Telefon někdy začíná úplně obyčejně. „Pane Šosmane, zdědili jsme po rodičích byt. Nikdo z nás ho nechce, takže bychom ho rádi prodali.“ Na první pohled jednoduchý obchod. Nemovitost existuje. Kupující se najde. Dědicové se rozdělí o peníze.
Jenže dědictví je přesně ten typ realitního obchodu, u kterého se během první půlhodiny mohou objevit otázky, které s fotografiemi ani inzerátem nemají vůbec nic společného.
Právě proto bych zděděnou nemovitost nezačal prodávat tím, že objednám fotografa. Nejdřív bych si sedl s dědici a zjistil, jaká je právní, daňová a rodinná situace kolem nemovitosti.
Samotné dědictví se dnes nedaní jako dřívější „dědická daň“
Samotné nabytí dědictví je v současném systému daně z příjmů osvobozené. Finanční správa mezi běžnými osvobozenými příjmy výslovně uvádí příjmy z nabytí dědictví nebo odkazu. To ale neznamená, že automaticky nebude mít žádné daňové důsledky jeho následný prodej – jde o dvě rozdílné situace, které se posuzují samostatně.
První může být osvobozené nabytí. U druhého musíme samostatně zkoumat podmínky osvobození příjmu z prodeje. A právě tady se začíná situace komplikovat.
„Maminka byt vlastnila třicet let. Já ho zdědil letos. Musím čekat dalších deset?“
Nemusíte automaticky. A právě to je jedna z nejdůležitějších věcí, kterou by měl člověk před prodejem zděděné nemovitosti vědět.
U nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021 pracuje zákon obecně s desetiletým časovým testem pro osvobození příjmu z prodeje. U nemovitostí nabytých nejpozději do 31. prosince 2020 se uplatňuje původní pětiletý režim.
U dědictví ale existuje důležitá zvláštnost: pokud jde o dědictví od příbuzného v řadě přímé nebo manžela či manželky, do příslušného časového testu se započítává také doba, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. Platí to jak pro starší pětiletý, tak pro nový desetiletý test.
Přeloženo do běžného života: otec vlastnil byt dvacet let. Syn ho zdědí a chce ho krátce po skončení dědického řízení prodat. Není správné automaticky říct: „Musíte ho dalších deset let vlastnit.“ Pro posouzení časového testu může být relevantní také doba vlastnictví otce.
Ale pozor. Neplatí to univerzálně pro každé dědictví po komkoliv. Právě příbuzenský vztah může být rozhodující.
Jeden byt, tři sourozenci
Tady se dostáváme od daní k realitní praxi. Představme si rodinný byt v Karlových Varech. Po rodičích ho zdědí tři děti, každé jednu třetinu.
Spoluvlastnictví mění způsob prodeje
Pokud dědictvím vznikne spoluvlastnictví, nemovitost už nemá jednoho člověka, který rozhodne. Každý dědic vlastní svůj podíl. To je právně něco jiného než situace, kdy „rodina vlastní jeden byt“.
Pokud jeden ze tří vlastníků s prodejem celé nemovitosti nesouhlasí, nemůžeme se tvářit, že neexistuje. Nabízet celý byt kupujícím bez vyřešeného souhlasu vlastníků by byl podle mě přesně opačný postup, než jak má profesionální prodej vypadat.
Prodej podílu není totéž jako prodej celého bytu
Samozřejmě existuje možnost prodávat pouze spoluvlastnický podíl. Ale to je úplně jiný produkt – kupující nekupuje byt, kupuje například jednu třetinu vlastnického práva k bytu. Hodnota jedné třetiny obvykle nemusí odpovídat matematické třetině tržní hodnoty celé nemovitosti, protože kupující podílu nezískává výlučné vlastnictví celého bytu, ale vstupuje do spoluvlastnického vztahu s dalšími lidmi. Trh takové omezení zpravidla zohledňuje.
Proto je z pohledu ekonomiky většinou výrazně zajímavější, když se dědicové dokážou domluvit a prodají nemovitost jako celek.
Dědické ocenění není automaticky dnešní prodejní cena
Další častý omyl vzniká kolem ceny uvedené v dědickém řízení. „V dědictví máme byt oceněný na 5,2 milionu, takže za 5,2 ho budeme prodávat.“ Proč ne? Ocenění pro účely dědického řízení vzniklo k určitému okamžiku a pro určitý účel. Tržní situace se mezitím mohla změnit – nabídka, hypoteční sazby, poptávka, stav domu, konkurenční nabídky.
Proto zděděnou nemovitost oceňuji stejně jako jakoukoliv jinou: podle aktuálního trhu. Ne podle emocionální hodnoty. Ne podle toho, kolik peněz jednotliví dědicové potřebují. A ne automaticky podle částky uvedené v dokumentech z dědictví.
Dědictví má ještě jednu cenu, která se v tabulce neobjeví
Emoce. A ty bych nepodceňoval. Pro někoho je to byt, který chce prodat. Pro jiného je to kuchyň, ve které sedával s rodiči. Pokoj, ve kterém vyrůstal. Dům, který stavěl jeho otec. Zahrada, na které strávil celé dětství.
A potom přijde makléř a řekne: „Tržní cena je přibližně 5,8 milionu.“ Jenže majitel neslyší pouze číslo. Může slyšet: „Takhle oceňujete celý život našich rodičů?“ To je lidsky pochopitelné. Jenže kupující tuto emocionální hodnotu většinou nekupuje. Kupuje 85 metrů čtverečních, lokalitu, stav, pozemek, technickou kvalitu a budoucí užitek.
Proto je u dědictví někdy potřeba velmi citlivě oddělit dvě věci: hodnotu nemovitosti pro rodinu a její hodnotu na trhu. Obě jsou skutečné. Ale nejsou stejné.
Vyklidit všechno, nebo prodat tak, jak to je?
Byt zůstane po rodičích kompletně vybavený – nábytek z osmdesátých let, knihy, nádobí, fotografie, koberce, staré spotřebiče. A rodina stojí před otázkou: máme do toho investovat, rekonstruovat, vyklidit, vymalovat, nebo to prodat tak, jak to je?
Neexistuje jedna správná odpověď. U některých nemovitostí může jednoduché vyklizení, úklid a kvalitní prezentace udělat obrovský rozdíl – kupující najednou vidí prostor, velikost místností, světlo, možnosti rekonstrukce. U jiných může mít smysl ponechat část vybavení, aby nemovitost nepůsobila sterilně. Zděděný byt před rekonstrukcí není automaticky špatný produkt. Musí být pouze správně naceněný a správně prezentovaný.
Co bych téměř nikdy nedělal: rychlou levnou rekonstrukci „na prodej“
Nová levná plovoucí podlaha, bílá kuchyňská linka, nejlevnější obklady, šedá koupelna – a věta „teď za to dostaneme o milion víc“. Možná. Ale také nemusíme. Kupující dnes poznávají účelové rekonstrukce mnohem lépe než dřív. A pokud je pod novou podlahou původní elektroinstalace, staré stoupačky a dům čeká rekonstrukce střechy, nový dekor dřeva na kuchyňské lince tyto problémy nevyřeší.
Proto před větší investicí počítám: kolik bude rekonstrukce stát, jak dlouho potrvá, o kolik realisticky zvýší dosažitelnou cenu, jaké nese riziko a zda by stejný efekt nepřinesla kvalitní příprava a prezentace za zlomek nákladů.
Starý rodinný dům je ještě jiný příběh
U zděděného rodinného domu bývá prověrka výrazně důležitější. Rodiče v domě žili čtyřicet let a pro ně bylo všechno normální – studna fungovala, septik se vyvážel, do garáže se jezdilo přes sousední pozemek, přístavek postavil dědeček někdy v osmdesátých letech, pergola tam stojí „odjakživa“.
A dědic někdy odpoví: „Nevím. Já tam dvacet let nebydlím.“ To není jeho chyba. Ale je to informace, kterou musíme před prodejem zjistit. Proto u zděděného domu nechci pouze list vlastnictví. Chci pochopit celou nemovitost.
Staré zástavy a věcná břemena nezmizí úmrtím vlastníka
Dědictví také automaticky „nevyčistí“ nemovitost. Na listu vlastnictví mohou zůstat věcná práva, zástavy nebo jiná omezení, která je potřeba vyhodnotit. Katastr je základní veřejný informační systém pro vlastnická a další věcná práva k nemovitostem.
Proto je kontrola aktuálního listu vlastnictví jedním z prvních kroků. Ne až když máme kupujícího.
A co daň při prodeji?
Tady bych byl velmi opatrný na univerzální rady z internetu. Samotné dědictví je osvobozené. Následný prodej ale posuzujeme samostatně. Existuje také možnost osvobození při splnění zákonných podmínek spojených s použitím prostředků na vlastní bytovou potřebu.
Teprve potom se dá rozumně mluvit o dani. U složitější situace patří konečné posouzení daňovému poradci.
Ještě jedna daň, na kterou se po dědictví zapomíná
Pokud člověk nabude nemovitost děděním, vzniká mu podle okolností povinnost tuto změnu zohlednit v přiznání k dani z nemovitých věcí na následující zdaňovací období. Finanční správa výslovně uvádí nabytí nemovitosti děděním mezi změnami, při nichž se přiznání podává.
A pokud nemovitost následně prodá, může být potřeba řešit další změnu podle toho, zda mu v příslušném územním obvodu další nemovitosti zůstávají. Je to malá administrativa vedle milionového prodeje. Ale právě takové drobnosti se nejčastěji zapomínají.
Máme dědictví dokončené. Můžeme tedy okamžitě prodávat?
Tady bych rozlišoval přípravu prodeje a samotný převod vlastnictví. Ještě během dědického procesu lze často začít shromažďovat dokumenty, řešit technický stav, připravovat ocenění nebo promýšlet strategii. Ale dokud není právní stav jasný, nechci kupujícím slibovat něco, co ještě nemáme definitivně pod kontrolou.
Po skončení dědického řízení je potřeba ověřit aktuální stav zápisu v katastru a teprve na něm stavět smluvní dokumentaci. U běžných katastrálních řízení se dnes nebavíme o administrativě vyřízené přes noc – ČÚZK uváděl za červenec 2026 průměrnou dobu provedení vkladu 22 dnů.
Časová osa celého obchodu tedy musí být realistická.
Nejhorší varianta: nejdřív inzerát, potom rodinná dohoda
Co bych tedy udělal v prvních dnech
Tento postup možná není tak efektní jako video z dronu. Ale právě tyto první kroky často rozhodnou, jestli bude pozdější prodej klidný, nebo se začne komplikovat v okamžiku, kdy už máme vážného kupujícího.
Zděděná nemovitost není jen majetek
A to je podle mě největší rozdíl proti běžnému prodeji. Člověk, který prodává investiční byt, často řeší hlavně čísla. Člověk, který prodává dům po rodičích, řeší zároveň peníze, rodinu a minulost.
Proto podle mě dobrý makléř v takové situaci nemůže fungovat jen jako člověk, který určí cenu a zveřejní inzerát. Musí umět oddělit emoce od obchodních rozhodnutí, aniž by emoce ignoroval. Musí dokázat vysvětlit jednomu dědici, proč očekávaná cena není realistická. Druhému, proč není nutné prodat za první nabídku. A všem dohromady, proč musí existovat jedna společná strategie.
Kupující nepotřebuje znát rodinné spory. Potřebuje vidět jednu nemovitost, jednu cenu a jasného partnera pro jednání. Zděděná nemovitost se nestává normálně prodejnou nemovitostí ve chvíli, kdy skončí dědické řízení. Ale ve chvíli, kdy máme jasno v tom, kdo prodává, co prodává, za jakých podmínek a proč. — Boris Šosman, realitní makléř
Musím platit daň, když zdědím byt nebo dům?
Ne, samotné nabytí dědictví je od daně z příjmů osvobozené. Otázka daně se otevírá až u následného prodeje zděděné nemovitosti, který se posuzuje samostatně podle časového testu.
Jak dlouho musím zděděnou nemovitost vlastnit, abych při prodeji neplatil daň z příjmu?
U nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021 platí obecně desetiletý časový test, u nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 pětiletý. Pokud jde o dědictví od příbuzného v řadě přímé nebo manžela/manželky, do časového testu se navíc započítává i doba, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel – takže pokud například rodiče byt vlastnili dvacet let, časový test může být splněný ihned.
Co když nemovitost zdědí víc sourozenců a nesouhlasí s prodejem?
Dědictvím vzniká spoluvlastnictví, kdy každý dědic vlastní svůj podíl a o prodeji celé nemovitosti musí panovat shoda. Pokud shoda chybí, lze v krajním případě prodat jen vlastní spoluvlastnický podíl, ale jeho tržní hodnota bývá nižší než poměrná část hodnoty celé nemovitosti – ekonomicky je proto skoro vždy výhodnější, když se dědicové domluví na prodeji celku.
Musím po zdědění nemovitosti řešit nějakou daň hned, ještě před prodejem?
Ano, nabytí nemovitosti děděním zakládá povinnost zohlednit změnu v přiznání k dani z nemovitých věcí na následující zdaňovací období – jde o samostatnou povinnost nezávislou na tom, jestli a kdy nemovitost později prodáte.
Specializuji se na profesionální marketing nemovitostí a maximalizaci prodejní ceny. Více než 170 úspěšně prodaných nemovitostí.