Může stát garantovat soukromému majiteli nájemníka? Co skutečně přináší nový zákon o podpoře bydlení

Nejde o neomezenou státní garanci nájmu. Jde o zákonem definované ručení poskytovatele za určité dluhy a škody.

Představte si běžného majitele investičního bytu. Byt pronajímá několik let. Nájemníky si vybírá sám nebo přes makléře. Kontroluje příjem, pracovní smlouvu, reference a doufá, že nájem bude chodit včas, sousedé nebudou volat kvůli problémům a po skončení nájmu nenajde byt v horším stavu, než očekával.

Je to normální součást pronajímání. Jenže od letošního roku začal v Česku fungovat systém, který přináší ještě jednu možnost. Soukromý vlastník může za určitých podmínek poskytnout svůj byt do systému podpory bydlení a mezi ním a nájemcem může stát další subjekt, který část rizik obchodu přebírá.

Právě tady se objevuje pojem bydlení s ručením. A protože se o novém zákonu často mluví hlavně jako o sociálním opatření pro lidi v bytové nouzi, jedna podstatná věc trochu zapadá: zákon vytváří také nový model spolupráce se soukromými vlastníky bytů.

Neznamená to ale, že stát jednoduše řekne: „Tady máte nájemníka a za všechno ručíme.“ Realita je zajímavější.

Co se od 1. července 2026 změnilo

Zákon o podpoře bydlení č. 175/2025 Sb. nabyl účinnosti už 1. ledna 2026. Od té doby fungují kontaktní místa pro bydlení, která poskytují poradenství lidem řešícím problémy s bydlením — podle Ministerstva pro místní rozvoj jich je od ledna 2026 v provozu 154. Samotný zákon vyjmenovává několik forem podpory: bydlení s ručením, podnájemní bydlení, podporované obecní bydlení a asistenci v bydlení.

Od 1. července je možné na kontaktních místech žádat také o bytová podpůrná opatření a asistenci. MMR popisuje systém tak, že domácnost může získat nájem přímo od obce nebo nájem či podnájem prostřednictvím ověřeného poskytovatele. Součástí systému může být i dlouhodobější asistence, jejímž cílem je pomoci člověku bydlení udržet.

Pro majitele soukromého bytu je ale nejzajímavější první varianta. Bydlení s ručením.

Jak bydlení s ručením funguje

Princip je poměrně srozumitelný. Majitel bytu neuzavírá smlouvu jen s nájemcem. Současně uzavírá smlouvu o spolupráci s poskytovatelem podpůrného opatření. Samotnou nájemní smlouvu pak vlastník uzavírá přímo s podporovanou osobou. Přesně tuto konstrukci stanoví § 41 zákona.

Poskytovatel přitom není jen někdo, kdo pošle majiteli kontakt na nájemce. Podle zákona se ve smlouvě o spolupráci zavazuje mimo jiné nájemce bezplatně zprostředkovat a za určitých podmínek uspokojit pohledávky vlastníka, pokud podporovaný nájemce neuhradí například nájemné, služby nebo způsobí škodu na bytě či jeho vybavení.

To je velmi důležitý rozdíl oproti běžnému pronájmu. Majitel tedy nemá pouze „sociálně vybraného nájemce“. Má za určitých podmínek vedle nájemce ještě poskytovatele, který na sebe bere zákonem a smlouvou vymezenou část rizika.

Znamená to, že stát garantuje celý nájem?

Ne. A tady bych byl velmi opatrný s marketingovým slovem „garance“.

To je pro majitele pořád velmi zajímavé. Ale je dobré přesně vědět, co systém slibuje — a co už ne.

Kdo je vlastně tím „garantem“?

Další časté zjednodušení zní: „Stát vám ručí za nájemníka.“ Právně je přesnější říct, že do vztahu vstupuje poskytovatel s příslušným pověřením. Zákon poskytovatele definuje jako osobu, která má pověření k poskytování konkrétního podpůrného opatření.

Právě tento poskytovatel může uzavřít s vlastníkem smlouvu o spolupráci a nést sjednané ručení. Pro majitele je tedy zásadní vědět, s kým konkrétně smlouvu uzavírá a jak přesně je ručení nastavené. Není to systém, kde by vlastník poslal klíče ministerstvu a dál nic neřešil.

Výhoda číslo jedna: někdo další sleduje, zda se problém nerozjíždí

U běžného nájmu může majitel zjistit problém až ve chvíli, kdy nájem nepřijde. A pokud bydlí v jiném městě nebo má více bytů, často vůbec netuší, že se mezitím zhoršují sousedské vztahy nebo že nájemník nezvládá hospodaření.

V systému bydlení s ručením existují informační povinnosti. Pokud nájemce platí přímo vlastníkovi, musí smlouva o spolupráci počítat s tím, že vlastník poskytovatele informuje o prodlení s nájemným nebo službami a také o stížnostech na nájemce. Zákon pracuje s lhůtou, která nesmí být delší než 15 dnů. Poskytovatel zároveň vykonává další činnosti spojené se správou situace a může se podílet také na řešení problémů.

Jinými slovy: systém je postaven tak, aby se problém nezačal řešit až po půl roce dluhu.

A tady přichází asistence v bydlení

Nový zákon nespoléhá pouze na finanční ručení. Vedle něj existuje asistence v bydlení. Zákon ji popisuje jako odbornou, dlouhodobou a individualizovanou činnost, která má pomoci člověku bydlení udržet. Může zahrnovat pomoc s financemi a placením bydlení, řešením zadlužení, návazností na sociální služby, sousedskými vztahy nebo hospodárným užíváním a udržováním bytu.

Tohle je podle mě pro majitele velmi zajímavá část systému. Protože největším rizikem problematického nájemního vztahu často není to, že někdo jednoho dne bez varování přestane platit. Problém se většinou vyvíjí. Člověk začne mít dluhy. Nezvládá platby. Vznikají konflikty. Přestává komunikovat.

A pokud má vedle sebe někoho, kdo může situaci včas řešit, šance na udržení normálního nájmu může být vyšší. Samozřejmě to není stoprocentní záruka. Ale je to něco, co u běžného soukromého pronájmu zpravidla chybí.

Je druhá možnost pro vlastníka ještě bezpečnější?

Zákon zná také podnájemní bydlení. A tady je konstrukce trochu jiná.

Pro některého vlastníka může být tento model zajímavější právě proto, že jeho přímým smluvním partnerem není konečný uživatel bytu, ale poskytovatel. Zase ale záleží na konkrétní smlouvě, ekonomice a podmínkách. Nedá se obecně říct, že jeden model je vždy lepší.

A teď věc, která nemusí každého majitele potěšit: nájemné má limit

Ručení a asistence nejsou bez protihodnoty. Zákon pracuje s pojmem nejvyšší přípustné nájemné. MMR jeho výši stanovuje na základě veřejně dostupných nabídkových cen nebo cenové mapy nájemného, a to podle území a kategorií bytů. Nájemní smlouva u bydlení s ručením nesmí při uzavření tento limit překročit. U smlouvy na dobu určitou musí navíc nájem trvat nejméně jeden rok.

A právě to je podle mě otázka, kterou by si měl vlastník položit. Ne: „Dostanu maximální možné nájemné?“ Ale: „Jaký je můj skutečný čistý výnos po započtení rizika, neobsazenosti, případných škod a času, který pronájmu věnuji?“

Byt také musí splňovat určité podmínky

Do systému nelze dát jakýkoliv prostor jen proto, že má čtyři stěny. Zákon pracuje s pojmem způsobilý byt a stanoví základní funkční standardy. Patří mezi ně například minimální podlahová plocha obytných místností, základní sanitární vybavení, možnost přípravy jídla, uzamykatelnost nebo zajištění pitné vody. Konkrétní byt musí být zároveň vhodný pro konkrétní domácnost z hlediska velikosti a jejích potřeb.

Byty se zapisují do evidence podpory bydlení a u zapojení poskytovatele je potřeba také souhlas vlastníka. Nejde tedy jen o jednoduchý seznam volných bytů. Systém má vlastní pravidla.

Musí majitel přijmout kohokoliv?

Z konstrukce bydlení s ručením plyne, že konkrétní nájemní smlouvu stále uzavírá vlastník bytu s podporovanou osobou a současně existuje smlouva o spolupráci s poskytovatelem. Poskytovatel nájemce zprostředkovává nebo s uzavřením smlouvy souhlasí.

Proto bych větu „Stát vám přidělí nájemníka a musíte ho přijmout“ považoval za velmi zavádějící popis. Vlastník do tohoto režimu vstupuje smluvně. A právě smlouvy je potřeba před zapojením velmi dobře prostudovat.

Co se děje při problému se sousedy nebo s bytem?

Zákon výslovně počítá také s řešením stížností a sousedských sporů. U podnájemního bydlení má poskytovatel při řešení sousedských sporů aktivní roli. U asistence se zase počítá s podporou při udržování dobrých sousedských vztahů a s hospodárným užíváním bytu tak, aby nedocházelo k nadměrnému opotřebení.

Tohle může na papíře působit jako drobnost. Pro člověka, který už někdy řešil problémového nájemce a telefonáty od SVJ, je to ale velmi praktické téma.

Je to tedy pro majitele výhodné?

Může být. Ale rozhodně bych z toho nedělal univerzální odpověď: „Ano, dejte byt státu a máte po starostech.“ Tak systém postavený není.

Pro majitele představuje zajímavý obchod něco za něco. Na jedné straně může mít ručení za vybrané dluhy a škody, zapojeného poskytovatele a případně asistenci pracující s nájemcem. Na druhé straně přijímá pravidla systému, omezení maximálního nájemného, minimální dobu smluv a určité informační a smluvní povinnosti.

Proto bych se vždy podíval na konkrétní byt. Lokalitu. Běžné tržní nájemné. Výnos. Profil vlastníka. A také konkrétního poskytovatele a návrh smlouvy.

Proč je to zajímavé i pro realitní trh

Podle mě je to první věc, která je na celé změně skutečně zajímavá. Česko má velké množství soukromě vlastněných bytů. Část z nich majitelé nepronajímají právě kvůli obavám. Co když nájemník nezaplatí? Co když byt poškodí? Co když ho nebude možné dostat ven? Co když budu řešit konflikty se sousedy?

Nový systém se pokouší část těchto rizik snížit a tím dostat do nájemního bydlení i byty, které by jinak zůstaly mimo trh. Zda to bude fungovat ve velkém, ukáže teprve praxe. Systém se totiž reálně teprve rozbíhá.

A to je důležitá poznámka. V srpnu 2026 už máme účinný zákon a spuštěné nástroje. Ještě ale nemáme několik let zkušeností, podle kterých bychom mohli poctivě tvrdit, jak dobře bude celý model fungovat v každodenní praxi.

Můj pohled na to je jednoduchý

Pro majitele investičního bytu vznikla nová možnost, kterou bych rozhodně automaticky neodmítal. Zároveň bych ji ale nepřijal jen proto, že někdo použije slovo „garantovaný nájem“. Nejdříve bych chtěl vidět konkrétní čísla a konkrétní smlouvu.

Teprve potom se dá říct, jestli je nový systém pro konkrétní byt zajímavý. Protože nový zákon podle mě nepřináší něco tak jednoduchého jako „stát vám najde nájemníka a zaplatí za něj, když nebude platit“.

Přináší něco podstatně zajímavějšího: nový typ nájemního vztahu, ve kterém už soukromý majitel nemusí být na rizika pronájmu úplně sám. A právě to může být pro část vlastníků bytů skutečná změna. — Boris Šosman, realitní makléř